LG Mannheim Urteil vom 23.11.1977 - 4 S 6/77

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietmangel durch Verminderung der Stellfläche

Orientierungssatz

Führen Modernisierungsarbeiten des Vermieters dazu, daß der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnräume aufgrund der modernisierungsbedingten Änderungen erheblich beeinträchtigt wird, so steht dem Mieter ein Minderungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die bisherige Stellfläche in den Mieträumen durch die Anbringung von Heizkörpern anläßlich der Installation einer Zentralheizung erheblich verringert wird und eine weniger beeinträchtigende Anbringung aus bautechnischen oder heizungstechnischen Gründen nicht möglich ist.

Tatbestand

Die Kläger machen gegen die Beklagte mit Rücksicht auf die nachträglich eingebaute Zentralheizung und aufgrund der Erhöhungserklärung vom 26.8.1975 (I 6, 7) für die Zeit von Oktober 1975 bis August 1976 einen monatlichen Erhöhungsbetrag von 145,20 DM geltend. Für die Zeit vom 1.10.1975 bis 31.5.76 verlangen sie abgerechnete Heizkosten (Abrechnung v 15.7.1976 = I 16) in Höhe von 758,64 DM. Schließlich begehren sie für die Monate Juni, Juli und August 1976 eine monatliche Heizkostenvorauszahlung von je 90,-- DM.

Das Amtsgericht hat den Klägern diese Ansprüche in vollem Umfang zuerkannt und dabei die Einwendungen der Beklagten, die sich lediglich gegen die Heizkostenabrechnung richteten, zurückgewiesen.

Mit ihrer formgerecht und fristgerecht eingelegten Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung wendet sie im wesentlichen nur noch ein, daß ihre Wohnung infolge der falsch gesetzten Heizkörper in ihrem Gebrauchswert erheblich vermindert und die Heizkostenabrechnung deswegen so hoch sei, weil darin auch Kosten für die Warmwasserversorgung enthalten seien, an die sie jedoch nicht angeschlossen sei. Daneben rechnet sie gegen die Klagforderungen mit einer ihr gegen den Kläger 3 zustehenden Forderung aus dem Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 22.10.1976 (8 C 234/75) auf.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das amtsgerichtliche Urteil und die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zu einem kleinen Teil begründet, im wesentlichen jedoch unbegründet.

1. Mieterhöhung

Die Kläger können von der Beklagten aufgrund der eingebauten Öl-Zentralheizung, die unstreitig zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung (einfachere und bequemere Beheizung) geführt hat, ab 1.10.1975 eine monatliche Mieterhöhung von 143,76 DM verlangen.

Die Kläger haben die Mieterhöhung durch Schreiben vom 3.12.1974 (I 5) gem § 3 Abs 2 2, 3 MHG ordnungsgemäß angekündigt und durch das Erhöhungsverlangen vom 26.8.1975 (I 6,7) formell wirksam geltend gemacht.

Daß die Kosten für den Einbau der Öl-Zentralheizung mindestens 55.000,-- DM betragen (so das Erhöhungsschreiben), hat die Beklagte zuletzt nicht mehr bestritten. Dieser Mindestbetrag ergibt sich auch aus der von den Klägern vorgelegten Kostenaufstellung vom 6.4.1977 (II, 25), den in Fotokopie vorgelegten Rechnungen der einzelnen Handwerker (II, 59ff) sowie aus den Bekundungen des Zeugen U. im Termin vom 12.10.1977. Die Kammer hat nach den vorliegenden Unterlagen und der Zeugenaussage ihrerseits keine Zweifel, daß alle geltend gemachten Aufwendungen ausschließlich auf die Ölheizungs-Anlage entfallen.

Der umlagefähige Betrag von 641,66 DM pro Monat ist auch richtig errechnet (14% von 55.000,-- ist 7.700,--/12 = 641,66).

Eine Korrektur ist allerdings bei der Berechnung des auf 1 qm entfallenden Erhöhungsbetrags zu machen. Da die Beklagte in ihrem Bad unstreitig keinen Heizkörper hat, ist die Quadratmeterfläche des Bades (2,8 qm) von der Gesamtfläche aller Wohnungen von 513,71 qm abzuziehen. Dies ergibt eine Fläche von 510,91 qm. Durch diesen Flächenbetrag ist die Summe von 641,66 zu dividieren, was einen Erhöhungsbetrag von 1,2559 DM pro qm ergibt. Diese Zahl ist mit der Fläche der Wohnung der Beklagten (116,27-2,8 qm) zu multiplizieren, so daß sich für die Wohnung der Beklagten der monatliche Mietzins um insgesamt 143,76 DM erhöht.

Diesen Betrag kann die Beklagte allerdings um 10% mindern. Denn durch den Einbau der Zentralheizung hat sich der Gebrauchswert der Wohnung hinsichtlich des Beheizens zwar nachhaltig und insoweit in vollem Umfang der begehrten Erhöhung gesteigert; durch die Installation der Heizkörper und der offenliegenden, vom Badezimmer aus sichtbaren Heizungsrohre wurden aber Mängel geschaffen, die den Gebrauchswert der Wohnung in anderer Hinsicht mindern (§ 537 Abs 1 BGB).

Die Heizkörper in den beiden Teilen des Wohnzimmers und im Kinderzimmer sind nicht zu beanstanden. Hingegen hat die Beklagte durch die im Schlafzimmer und im größeren Kinderzimmer angebrachten Heizkörper einen nicht unerheblichen Teil der Stellfläche dieser Zimmer verloren. Sie mußte in beiden Zimmern, wie sich beim Augenscheinstermin ergeben hat, ihre Möbel umstellen, wobei insbesondere im Schlafzimmer eine ungünstige Enge entstand, die zusätzli...