LG Mannheim Urteil vom 01.02.1978 - 4 S 81/77

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung

Orientierungssatz

Gibt der Mietvertrag dem Vermieter das Recht, die vereinbarte Vorauszahlung für Nebenkosten zu erhöhen, wenn dies durch ein Ansteigen der Betriebskosten erforderlich ist, so erfordert ein wirksames Erhöhungsverlangen die Erläuterung dieser Voraussetzung in der Weise, daß der Mieter die zugrunde liegenden Tatsachen ohne wesentliche Schwierigkeiten nachprüfen kann.

Tatbestand

Die Klägerinnen verlangen von den Beklagten eine Nachzahlung von Heizkosten und sonstigen Nebenkosten aus der Abrechnung vom 23.7.1976 (I 7) und für die Zeit von Juni bis Dezember 1976 den Differenzbetrag zwischen der von den Beklagten monatlich geleisteten Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von DM 75,65 und dem nach Auffassung der Klägerinnen wirksam auf 106,-- DM erhöhten Vorauszahlungsbetrag.

Das Amtsgericht Mannheim hat in dem fristgerecht und formgerecht angegriffenen Urteil zwar ausgesprochen, daß den Klägerinnen ein Nachzahlungsbetrag von 423,13 DM zugestanden habe, hat die Klage aber mit Rücksicht auf die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch wegen zuviel bezahlter Miete abgewiesen.

Mit der Berufung wenden sich die Klägerinnen dagegen, daß das Amtsgericht die Kosten für Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Hausmeister nicht als umlagefähig bzw abrechnungsfähig angesehen habe. Außerdem habe das Amtsgericht zu Unrecht angenommen, daß die vertraglich vereinbarte Miete überhöht sei; dies ergebe sich aus dem neuen M. Mietspiegel von 1977, der im vorliegenden Fall anzuwenden sei.

Die Beklagten halten das amtsgerichtliche Urteil im Ergebnis für richtig und sind der Meinung, daß die Mietüberhöhung noch größer sei, als das Amtsgericht dies angenommen habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das amtsgerichtliche Urteil, den Mietvertrag (I 3ff) und die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist unbegründet. Es ist zwar davon auszugehen, daß den Klägerinnen ein Anspruch auf Zahlung von 423,13 DM zustand. Dieser ist jedoch durch die Aufrechnung der Beklagten mit ihrer Rückzahlungsforderung in dieser Höhe erloschen.

1.

Heizkosten und Nebenkosten

Da die Beklagten keine Anschlußberufung eingelegt haben, ist wegen § 536 ZPO zunächst davon auszugehen, daß den Klägerinnen aus der Heizkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung ein Betrag von mindestens 264,45 DM zustand. Ob das Amtsgericht diesen Betrag zu Recht festgestellt hat, ist mit Rücksicht auf das Verschlechterungsverbot nicht zu prüfen. Zu prüfen ist nur, ob das Amtsgericht die in der Abrechnung enthaltenen Beträge für Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Hausmeister zu Recht nicht berücksichtigt hat.

Dies ist entgegen der Meinung der Klägerinnen der Fall.

Soweit diese von den Beklagten anteilige Beträge für Gebäudeversicherung und Grundsteuer verlangen, fehlt es sowohl an einer vertraglichen als auch an einer gesetzlichen Grundlage. § 3 Ziff 2 des Mietvertrages, der - außer den Heizkosten - die zusätzlich zu der Nettomiete zu zahlenden Nebenkosten abschließend regelt, enthält nicht die Posten "Gebäudeversicherung" und "Grundsteuer". Gemäß § 4 MHG können zwar auch die Erhöhungen von vertraglich nicht vereinbarten Betriebskosten iSd § 27 der 2. Berechnungsverordnung umgelegt werden; dies setzt aber eine gemäß § 4 Abs II MHG begründete schriftliche Umlageerklärung voraus. Daß das Schreiben vom 6.12.1974 (II 38), das sich ausschließlich mit den zukünftig anfallenden Kosten der Zentralheizung befaßt, keine solche Umlageerklärung darstellt, bedarf keiner weiteren Begründung. Soweit sich die Klägerinnen zur Berechtigung ihres Verlangens auf § 3 Ziff 5 des Mietvertrags berufen, ist zu sagen, daß diese Vereinbarung gemäß § 10 Abs I MHG unwirksam ist. Betriebskostenerhöhungen können ausschließlich nach Maßgabe des § 4 MHG umgelegt werden.

Die tatsächlich angefallenen Hausmeisterkosten können deswegen nicht in die Abrechnung aufgenommen werden, weil gemäß der ausdrücklichen Regelung in § 3 Ziff 2 des Mietvertrages die Beklagten hierfür einen monatlichen Pauschalbetrag von 8,50 DM bezahlen, mit dem ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe der Hausmeisterkosten diese ein für alle Mal abgegolten sind.

Mehr als die vom Amtsgericht zuerkannten 264,45 DM können den Klägerinnen daher aus der Abrechnung nicht zugesprochen werden.

2.

Differenz aus erhöhter Vorauszahlung

Das Amtsgericht hat den Klägerinnen insoweit 158,68 DM zugesprochen. Wegen § 536 ZPO kann das Berufungsgericht diesen Anspruch weder kürzen noch ganz ausschließen.

Es kann den Klägerinnen aber auch nicht, wie sie es verlangen, mehr zuerkennen. Denn trotz der Vereinbarung in § 3 Ziff 2 letzter Absatz des Mietvertrages haben sie aufgrund der bisher von ihnen abgegebenen Erklärungen keinen Anspruch auf eine erhöhte monatliche Vorauszahlung. Denn auch diese vorweggenommene vertragliche Erhöhung setzt, um wirksam zu werden, die Erläuterung voraus, daß "sie durch ein...