Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung und Vergleichsmiete
Orientierungssatz
1. Die Berufungssumme für eine Klage des Vermieters von Wohnraum auf Zustimmung zur Mieterhöhung berechnet sich nach dem 25-fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Erhöhung.
2. Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage eines statistisch-empirisch ermittelten Mietspiegels:
2.1 Das maßgebende Baualter eines kriegszerstörten Gebäudes richtet sich nach der Bezugsfertigkeit des Wiederaufbaus.
2.2 Das Vorhandensein eines Fahrstuhls in einem Wohngebäude mit nur 4 Obergeschossen rechtfertigt einen Zuschlag zu den in der Tabelle ausgewiesenen Mittelwerten für sonstigen vergleichbaren Wohnraum.
2.3 Die Lage des Wohnhauses in einem vom Publikum anerkannten bevorzugten Stadtgebiet rechtfertigt einen weiteren Zuschlag gegenüber den Mittelwerten, wenn der Mietspiegel derartige Lagekriterien nicht in Betracht zieht.
Tatbestand
Die Beklagte ist seit 1.4.1960 bei der Klägerin Mieterin der aus dem Tenor ersichtlichen, 60,62 qm großen Wohnung, die mit Bad, Klosett und Zentralheizung ausgestattet ist. Das Haus, das an der Ecke A.-Anlage / M.-Straße liegt, hat 4 Obergeschosse und einen Aufzug.
Mit Schreiben vom 17.12.1974 (I 3) verlangte die Klägerin unter Berufung auf das Gutachten der Stadt M. zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten von 1973 eine Anhebung der monatlichen Miete von 267,-- DM auf 303,-- DM ab 1.1.1976. Da das Haus im Jahre 1954 errichtet worden sei, betrage die Quadratmetermieter nach dem Gutachten 4,80 DM, wobei wegen des Vorhandenseins eines Aufzuges ein Zuschlag von 4,7% hinzukomme, was einen Quadratmeterpreis von 5,-- DM ergebe.
Da die Beklagte auf das Schreiben nicht reagierte, hat die Klägerin am 24.3.1975 Zustimmungsklage eingereicht, die der Beklagten am 8.4.1975 zugestellt wurde.
Sie macht geltend, daß das Haus nach völliger Zerstörung im Krieg im Jahre 1954 vollständig neu errichtet worden sei. Es sei daher gerechtfertigt, es bei der Mietberechnung in die Baualtersklasse 1949 - 1960 einzureihen. Im übrigen würden für vergleichbare Wohnungen in den in der Nähe gelegenen Häusern E.-Straße, W.-Straße und W.-Straße Quadratmetermieten zwischen 4,60 DM und 7,94 DM bezahlt.
Die Klägerin hat daher beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, ab 1.1.1976 einer Erhöhung der monatlichen, monatlich vorauszahlbaren Nettomiete auf 303,-- DM für ihre Wohnung zuzustimmen.
Die Beklagte hat
Klagabweisung
beantragt.
Sie hat gemeint, daß lediglich ein Quadratmeterpreis von 3,56 DM gerechtfertigt sei. Das Haus sei nämlich schon in den 20er Jahren errichtet worden, so daß es in die Baualtersklasse 1919 - 1948 einzureihen sei. Zwar sei wegen des Vorhandenseins des Aufzugs ein Zuschlag zu machen; andererseits müsse aber wegen der Lärmeinwirkungen durch den Autoverkehr auf der A.-Anlage ein fast ebenso hoher Abzug vorgenommen werden. Die von der Klägerin genannten Vergleichsmieten könnten nicht herangezogen werden, da sie überhöht seien.
Nach Einnahme eines Augenscheins und Vernehmung eines Zeugen hat das Amtsgericht Mannheim durch Urteil vom 10.9.1976 die Klage abgewiesen. Unter Zugrundelegung des Gutachtens über die "ortsüblichen Vergleichsmieten in M. 1975" kam es zu dem Ergebnis, daß pro Quadratmeter lediglich 4,29 DM verlangt werden könnten. Umstände, die einen Zuschlag rechtfertigen könnten, seien nicht gegeben.
Gegen das am 27.9.1976 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 20.10.1976 Berufung eingelegt, die sie am 16.11.1976 begründet hat.
Sie macht geltend, daß bei der Berechnung des Mietzinses das Gutachten von 1973 zugrundegelegt werden müsse. Das Gutachten von 1975 habe eine zu schmale Erhebungsbasis und sei daher nicht repräsentativ. Es ermögliche daher auch nicht die Berücksichtigung der Tatsache, daß die Wohnung der Beklagten in der Oststadt, M.'s bester Wohngegend, liege. Ferner weist sie darauf hin, daß ein allgemeines Gutachten den Gesetzesbegriff der ortsüblichen Vergleichsmiete niemals so gut ausfüllen könne, wie konkret benannte Vergleichsmieten, und nennt sechs verschiedene Wohnungen aus den Häusern E.-Straße und W.-Straße. Hierzu erklärt sie, daß sich diese beiden Häuser nicht in Ecklage an zwei Straßen befinden (Schriftsatz vom 10.3.1977).
Die Klägerin beantragt:
1. |
Das Urteil des AG Mannheim vom 10.9.1976 wird aufgehoben. |
2. |
Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Miete für die von ihr innegehaltene Wohnung auf 303,-- DM ab 1.1.1976 zuzustimmen. |
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Das Amtsgericht habe zu Recht das Gutachten von 1975 zugrundegelegt. Hinsichtlich der Baualtersklasse und der Nichtberücksichtigung der Lärmeinwirkung sei dem Urteil allerdings nicht zu folgen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist die Berufungssumme des § 511a ZPO erreicht. Der Gebührenstreitwert einer Mieterhöhungsklage bestimmt sich nach der Rechtsprechung der Kammer in Anwendung des Grundgedankens des § 16 GKG zwar nach des zwölffachen Betrag der monatliche...
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