LG Mannheim Urteil vom 27.01.1988 - 4 S 105/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rückzahlung der Mietkaution und Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mietwohnung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Mit dem Geldcharakter der Mietkaution ist es nicht zu vereinbaren, daß der vermieter gegenüber dem Rückgewährungsanspruch des Mieters ein Zurückbehaltungsrecht mit der begründung geltend macht, daß er gegen den Mieter einen Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mietsache habe (hier: Beseitigung eines Stromkabels).

von des Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)

2. Dem Vermieter steht kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Rückgewähranspruchs des Mieters bezüglich der Mietkaution wegen eines Anspruchs auf Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mietwohnung nach deren Rückgabe zu (vergleiche BGH, 1987-07-01, VIII ARZ 2/87, NJW 1987, 2372).

3. Der Vermieter kann gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters bezüglich der Mietkaution mit einem Anspruch wegen Schlechterfüllung der Rückgabepflicht aufrechnen und muß ansonsten die Kaution nach Ablauf der sechsmonatigen Abrechnungsfrist zurückbezahlen (vergleiche OLG Karlsruhe, 1987-01-07, 3 ReMiet 2/86, WuM 1987, 79).

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Berufung ist zulässig aber unbegründet, weil bezüglich des Rückzahlungsanspruchs aus der Kaution kein Zurückbehaltungsrecht besteht.

1. Der Beklagte macht geltend, daß die Klägerin verpflichtet gewesen sei, vor der Rückgabe der Wohnung die in der Küche befindliche Spüle gegen die im Keller gelagerte Spüle auszutauschen und daß die Klägerin weiterhin verpflichtet gewesen sei, das Stromkabel zu entfernen. Unterstellt man diesen Vortrag zugunsten des Beklagten als zutreffend, so hätte der Beklagte wegen der Nichterfüllung dieser Verpflichtung einen Schadensersatzanspruch wegen Schlechterfüllung der Rückgabepflicht. Der Beklagte könnte dann nach seiner Wahl Herstellung des ursprünglichen Zustands oder Geldersatz verlangen (§ 249 BGB). Hier hat sich der Kläger für die erstgenannte Möglichkeit entschieden.

2. Wegen der Erfüllung des Wiederherstellungsanspruchs macht der Beklagte ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Da zwischen den jeweiligen Ansprüchen keine synallagmatische Abhängigkeit besteht, kann sich das Zurückbehaltungsrecht nur aus § 273 Abs. 1 BGB ergeben. Danach besteht ein Zurückbehaltungsrecht nicht, wenn "aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt". So liegen die Dinge hier: Nach dem RE des BGH v. 1.7.1987 (BGH NJW 1987, 2372 (= WM 1987, 310)) dient die Kaution "der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Dieser soll sich wegen seiner Forderungen, insbesondere wegen seiner nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters befriedigen können" (Unterstreichung durch die Kammer).

Aus diesem Grunde wird auch allgemein die Ansicht vertreten, daß der Vermieter verpflichtet ist, innerhalb einer angemessenen Zeit nach Mietende über die Kaution abzurechnen und den nicht benötigten Teil an den Mieter auszubezahlen (OLG Celle NJW 1985, 1715 (= WM 1986, 611; OLG Karlsruhe Beschluß v. 7.1.87 in 3 ReMiet 2/86 (= ZMR 1987, 148 = WM 1987, 79 L.); LG Saarbrücken WM 1979, 140; LG Köln WM 1978, 105). Darüber hinaus gibt - wie das AG zutreffend ausgeführt hat - die Kaution kein Druckmittel, um den Mieter zur Erfüllung seiner Verpflichtung anzuhalten. Daraus folgt, daß die Kaution nur bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist, die nach überwiegender Rechtsprechung 6 Monate betragt (OLG Celle a.a.O.; OLG Karlsruhe a.a.O.; LG Saarbrücken a.a.O.), zurückbehalten werden darf. Diese Abrechnungsfrist ist längst abgelaufen, weil das Mietverhältnis Ende Juli 1985 beendet worden ist.

Eine Abrechnung hat der Beklagte aber nicht erteilt. Soweit in der Berufungsbegründung dargelegt wird, daß zur Herstellung des angeblich geschuldeten Zustands zwei Arbeitskräfte eingesetzt werden müssen und daß die Gefahr von Zusatzarbeiten besteht, ist dies keine Abrechnung in dem hier maßgeblichen Sinne.

Fundstellen

Dokument-Index HI1737401