LG Mühlhausen Urteil vom 21.08.1997 - 1 S 89/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Begründung einer Mieterhöhungserklärung nach einer Modernisierungsmaßnahme

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach der Modernisierungsmaßnahme richten sich nach den Umständen des Einzelfalles.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Zu Recht hat das AG (Sondershausen) die Klage abgewiesen. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung einer monatlichen Modernisierungsumlage i.H.v. 224,38 DM ab dem 1. 10. 1995, den sie mit der Berufung allein weiter verfolgt, nicht zu. Denn die von der Klägerin nach § 3 MHG vorgenommene Mieterhöhung ist unwirksam, da die schriftliche Mieterhöhungserklärung nicht den Anforderungen der Vorschrift des § 3 Abs. 3 S. 2 MHG genügt.

Die Mieterhöhungserklärung v. 25. 8. 1995 ist vorliegend wegen deren konkreter Ausgestaltung ungeachtet des Umstandes unzureichend, daß die Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Begründung und Erläuterung zu stellen sind, in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt werden. Während es einerseits ausreichen soll, bei baulichen Maßnahmen außerhalb der Wohnung die Kosten der einzelnen Gewerke aufzuführen und eine Darstellung der einzelnen Rechnungspositionen wegen des dem Mieter zustehenden Einsichtsrechts in die Rechnungsunterlagen im Regelfall für nicht erforderlich gehalten wird (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kapitel III, Rn. 564), geht die überwiegende Meinung davon aus, daß eine Aufschlüsselung nach Gewerken und Mitteilung der jeweiligen Endbeträge nicht ausreichend ist, sondern stets auch die einzelnen Positionen näher spezifiziert und erläutert werden müssen (vgl. LG Köln WM 1989, 308 u. 579; LG Hamburg WM 1982, 247; Sternel, Mietrecht, III 803 f. m.w.N.). Dies wird damit begründet, daß die gesetzlich vorgeschriebene Erläuterung, die Wirksamkeitsvoraussetzung für das Erhöhungsverlangen ist, es dem Mieter ermöglichen soll nachzuvollziehen, wofür und in welchem Umfang er die Mieterhöhung zu zahlen hat. Dazu sei es erforderlich, daß die Berechnung des auf die einzelne Wohnung entfallenden Erhöhungsbetrages es dem Mieter ermöglicht - ohne zusätzliche Einsichtnahme in die Belege - zu prüfen, ob das Verlangen des Vermieters bei überschlägiger Überprüfung gerechtfertigt erscheint. Berechnung und Erläuterung seien das Äquivalent dafür, daß dem Vermieter ein einseitiges Gestaltungsrecht eingeräumt ist und - anders als bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG - ihm alle Fakten und Berechnungsunterlagen bekannt sind, so daß er unschwer in der Lage sei, dem Mieter den Modernisierungsaufwand schlüssig darzulegen und zu erläutern. Zum Schutz des Mieters müßten als Ausgleich dafür, daß er im Rahmen des § 3 MHG auf bloße Kontrolle des Erhöhungsverlangens verwiesen sei, strenge Anforderungen an den Begründungszwang gestellt werden.

Nach Auffassung der Kammer lassen sich hinsichtlich der Anforderungen an eine Erhöhungserklärung nach § 3MHG keine allgemeinen Regeln aufstellen. Ob eine Erklärung plausibel und damit ausreichend im Sinne des § 3 Abs. 3 S. 2 MHG ist, hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalles ab, wobei insbesondere auch eine vorausgegangene Mitteilung nach § 3 Abs. 2 MHG mit zu berücksichtigen ist.

Im vorliegenden Fall treffen mehrere Besonderheiten zusammen, die eine weitergehende Erläuterung des Erhöhungsverlangens erforderlich machen, um dem Beklagten die dargestellte Plausibilitätskontrolle zu ermöglichen. So hat die Klägerin Modernisierungsmaßnahmen an mehreren Häusern durchführen lassen, ohne daß insoweit erkennbar eine Wirtschaftseinheit etwa entsprechend der in § 2 Abs. 2 der 2. Berechnungsverordnung vorgelegen hätte. In diesem Fall hätte eine Aufteilung nach den einzelnen Häusern stattfinden müssen, da sich bei baulichen Unterschieden durchaus Differenzen für den Modernisierungsaufwand der einzelnen von den Maßnahmen erfaßten Häuser ergeben können. Eine solche Aufteilung nach Häusern ist auch bei der Vergabe eines Gesamtauftrages durch die Abnahme eines Einzelaufmaßes der betreffenden Häuser möglich und zumutbar. Daß der Klägerin hierdurch Kostennachteile entstehen können, ist nicht ersichtlich. Für eine formell wirksame Mieterhöhungserklärung hätte es daher der Berechnung und Erläuterung der Kosten für die kleinste Wirtschaftseinheit, mithin für jedes einzelne Haus, bedurft. Anzugeben sind der Gesamtaufwand, die einzelnen Rechnungspositionen, der angewandte Verteilerschlüssel sowie der auf die Wohnung entfallende Teilbetrag.

Hinzu kommt, daß im vorliegenden Fall zugleich mit den Modernisierungsmaßnahmen auch Instandsetzungen vorgenommen wurden, so daß auch aus diesem Grund die Benennung der konkret durchgeführten Maßnahmen mit Darstellung der einzelnen Rechnungspositionen erforderlich war (für solche Fälle ebenso Bub/Treier, a.a.O., Kapitel III. Rn. 564). Zwar hat die Klägerin in ihrem Ankündigungsschreiben v. 28. 7. 1994 den Anteil an Modernisierung bzw. Instandse...