LG München I Beschluss vom 07.12.1994 - 14 S 11156/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einholung eines Rechtsentscheides zur Frage der Befugnis des Mieters zur einseitigen Herabsetzung einer überhöhten Heizkostenvorauszahlung oder zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Es ist ein Rechtsentscheid zu erholen zu folgender Rechtsfrage:

Ist der Mieter zur einseitigen Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlung berechtigt oder hat er insoweit ein Zurückbehaltungsrecht, wenn die im Mietvertrag vereinbarte monatliche Heizkostenvorauszahlung sich in den vergangenen Heizperioden (hier: drei Heizperioden) als zu hoch erwiesen hat und zu Rückforderungsansprüchen des Mieters in Höhe von jeweils mehrfachen Monatsvorauszahlungsbeträgen geführt hat, wobei im Mietvertrag nur die Erhöhung der Vorauszahlungen geregelt ist?

2. Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme bis 19.12.1994.

Nachgehend

BayObLG (Beschluss vom 05.10.1995; Aktenzeichen RE-Miet 1/95)

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

I. Die Rechtsfrage ist entscheidungserheblich.

Das AG München hat den Beklagten nach einer Vermieterkündigung gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB wegen eines Mietrückstandes mit mehr als insgesamt zwei Monatsmieten zur Räumung verurteilt, ferner zur Zahlung des offenstehenden Betrages. Ein Teilbetrag dieser Mietschulden in Höhe von DM 979,58 ist in der Berufungsinstanz unstreitig. Strittig ist der darüberhinausgehende Betrag, entstanden durch einen Heizkostenvorauszahlungsrückstand von Februar bis Dezember 1993. Dieser Rückstand resultiert daraus, daß der Beklagte für die Zeit von Februar bis Dezember 1993 gemäß Schreiben seiner Prozeßvertreter v. 1.2.1993 die Heizkostenvorauszahlung entgegen der vertraglichen Vereinbarung auf DM 40,- (statt DM 70,- im Vertrag) herabgesetzt hat. Es ist unbestritten, daß der Beklagte in drei Abrechnungsperioden jeweils zuviel bezahlte Heizkostenvorschüsse zurückerhalten hat, nämlich für 1990 DM 485,83, für 1991 DM 305,35 und für 1992 DM 485,07. Im Mietvertrag (§ 4) ist nur die Erhöhung der Abschlagszahlungen geregelt.

Ist die einseitige Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlung oder Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts durch den Beklagten unberechtigt erfolgt, so ist das amtsgerichtliche Urteil zu bestätigen, wobei die Berufungskammer der Rechtsansicht ist, daß sich der Beklagte eine eventuelle unrichtige Rechtsberatung durch seine Rechtsberater wie eigenes Verschulden anrechnen lassen muß. War der Beklagte hingegen berechtigt, die Heizkostenvorauszahlungen einseitig von DM 70,- auf DM 40,- herabzusetzen oder insoweit ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, so ist der Mietzahlungsrückstand nach § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB nicht erreicht und die Räumungsklage abzuweisen und auch die Zahlungsklage in Höhe des DM 979,58 übersteigenden Hauptforderungsbetrages.

II. Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung und - soweit ersichtlich - in Literatur und Rechtsprechung noch nicht einheitlich beantwortet. Insoweit wird verwiesen auf die Kommentierung bei Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 326 und I 340, Emmerich-Sonnenschein, Miete, Rn. 6 zu § 4 MHG, Schmidt-Futterer, WSchG, C 272, Barthelmess, 2. WKSchG, Rn. 9 und 11 zu § 4 MHG, sowie auf AG Hamburg in WM 1988, 89.

Fundstellen

Dokument-Index HI1732703