LG München I Beschluss vom 14.01.1998 - 14 S 3214/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vorlage zum Rechtsentscheid zum Ausschluß einer Mieterhöhung für eine Genossenschaftswohnung wegen einer Kostenmietklausel im Mietvertrag

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Es ist ein Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage zu erholen:

Ist eine Erhöhung des Mietzinses gem MHG § 2 (juris: MietHöReglG) bei einem Wohnraummietverhältnis zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und einem ihrer Mitglieder über eine Genossenschaftswohnung nach MHG § 1 S 3 ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag ("Dauernutzungsvertrag") eine Kostenmietklausel enthält, derzufolge der Mietzins (die "Nutzungsgebühr") erhöht werden darf, "die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist".

Nachgehend

BayObLG (Beschluss vom 17.03.1998; Aktenzeichen RE-Miet 1/98)

Gründe

§ 1. Die Rechtsfrage ist entscheidungserheblich. Ist sie zu bejahen, so ist ohne weiteres auf die Berufung der Beklagten das angefochtene Endurteil des AG München v. 24. 1. 1997 aufzuheben und die Klage (wegen Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Klägerin v. 30. 1. 1996 als unzulässig) abzuweisen.

2. Bestandteil des zwischen den Parteien vereinbarten Wohnraummietverhältnisses sind die "Allgemeine(n) Vertragsbestimmungen (Fassung ND 1963)". Insbesondere aus deren Ziffer 2 Absatz (3) ergibt sich nach Ansicht der Kammer eine qualitative Beschränkung der Höhe der Miete ("Nutzungsgebühr") und deren etwaiger Anhebung ("entsprechend erhöhen") durch den Betrag der Nutzungsgebühr, "die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist" (vereinbarte Kostenmiete). Diese Auslegung, die die sog. "ortsübliche Vergleichsmiete" als erstrangige Bezugsgröße für eine Mieterhöhung ausschließt, steht im Einklang mit der Regelung in  §15 Abs. 1 Satz 2, der Satzung der Klägerin, wonach "die Nutzungsgebühr nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung" festgesetzt wird.

3. Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Allein im Raum München gibt es eine Vielzahl von Genossenschaftswohnungen, für die gleiche oder gleichartige vertragliche Regelungen gelten.

4. Die Auffassung, daß vertraglich vereinbarte Kostenmietklauseln in der Regel zur Folge haben, daß eine Erhöhung des Mietzinses nach §§ 2ff. MHG gemäß § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen ist, entspricht - soweit ersichtlich - der wohl herrschenden Meinung (vgl. Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III. A. Rn. 278; Barthelmess, WKSchG, 5.Aufl., § 10 MHG Rn. 88; LG Frankfurt WM 1992, 135). Auch die Kammer neigt dieser Rechtsmeinung zu.

5. Die aufgeworfene Rechtsfrage ist noch nicht durch RE entschieden. Nicht einschlägig sind die RE des OLG Frankfurt v.3.3. 1982 (RES § 2 MHG Nr. 23 = ZMR 1982, 342 (=WM 1982, 128)) und des OLG Karlsruhe v. 23. 12. 1981 (RES § 2 MHG Nr. 17 = WM 1982, 67), weil sie nicht Fälle der vereinbarten Anwendung der Kostenmiete zum Gegenstand haben.

Fundstellen

Dokument-Index HI1732666