BayObLG Beschluss vom 17.03.1998 - RE-Miet 1/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einfluß der Aufhebung der Gemeinnützigkeit einer Wohnungsbaugenossenschaft auf Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens; Zulässigkeit einer Vorlage zum Rechtsentscheid. Mieterhöhung

Leitsatz (amtlich)

• Einfluß der Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft.
• Zulässigkeit einer entsprechenden Vorlage.

Normenkette

ZPO § 541; MHG §§ 1-2; WGG § 7

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 14.01.1998; Aktenzeichen 14 S 3214/97)

AG München (Aktenzeichen 451 C 1798/96)

Tenor

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.

Tatbestand

I.

Die Klägerin ist eine Baugenossenschaft. Am 16.7.1969 schloß sie mit der Beklagten, einem Genossenschaftsmitglied, einen Dauernutzungsvertrag. Darin überließ sie der Beklagten ab 1.6.1969 als “Heim” eine ca. 73 m(2) große Genossenschaftswohnung. In § 3 des Vertrages wurde als “unter Beachtung des Rechts der Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen und der sonst maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Nutzungsgebühr” ein Betrag von 133,30 DM vereinbart. Gemäß § 6 des Vertrages sind die “Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung ND 1963)” Vertragsbestandteil. Ziff. 2 Abs. 3 und 6 dieser Vertragsbestimmungen lautet wie folgt:

(3) Bleibt die nach § 3 des Vertrages zu zahlende Nutzungsgebühr hinter der Nutzungsgebühr zurück, die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist …, so kann die Genossenschaft die Nutzungsgebühr durch schriftliche Mitteilung gegenüber dem Mitglied entsprechend erhöhen. Die sich daraus ergebende Nutzungsgebühr darf die nach den jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen zulässige Miethöhe nicht überschreiten. …

(6) Ist in anderen als den durch Abs. 3 geregelten Fällen durch allgemeine Rechtsvorschrift eine Erhöhung der Nutzungsgebühr zugelassen, so erhöht sich die Nutzungsgebühr von dem ersten Termin ab, der nach diesen Vorschriften zulässig ist …

Außerdem ist in Ziff. 2 Abs. 4 eine rückwirkende Erhöhung der Nutzungsgebühr bei Erhöhung öffentlicher Abgaben vorgesehen.

Im Jahr 1993 wurde die Wohnung saniert. Die Parteien vereinbarten am 23.8.1993, daß die Beklagte von den Gesamtkosten in Höhe von ca. 40.000 DM etwa 1/3 übernehmen sollte. Diese übernommenen Kosten sollten sich mit 5 % jährlich amortisieren, bei Freigabe der Wohnung durch die Beklagte sollte der Rest von der Klägerin abgelöst werden. Als neue Miete legten die Parteien mit Wirkung ab 1.7.1993 einen Betrag von 525 DM fest.

Mit Schreiben vom 30.1.1996 hat die Klägerin die Beklagte aufgefordert, einer Mieterhöhung ab 1.4.1996 auf 682,50 DM zuzustimmen. Dies hat die Beklagte mit Schreiben vom 1.2.1996 abgelehnt. Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten gemäß § 2 Abs. 1 und 4 MHG die Zustimmung zu dieser Mieterhöhung. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete stattgegeben, weil die geforderte Miete (9,23 DM/m(2)) weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (nach dem Gutachten ca. 14,00 DM/m(2)) liege. Die Beklagte hat hiergegen Berufung eingelegt, die sie im wesentlichen darauf stützt, daß bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Eigenschaft der Wohnung als Genossenschaftswohnung berücksichtigt werden müsse.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 14.1.1998 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist eine Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 MHG bei einem Wohnraummietverhältnis zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und einem ihrer Mitglieder über eine Genossenschaftswohnung nach § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag (“Dauernutzungsvertrag”) eine Kostenmietklausel enthält, derzufolge der Mietzins (die “Nutzungsgebühr”) nur bis zur Höhe derjenigen “Nutzungsgebühr” erhöht werden darf, “die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist”?

Nach seiner Ansicht ergibt sich aus Ziff. 2 Abs. 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen eine qualitative Beschränkung der Höhe der Miete (“Nutzungsgebühr”) und deren etwaiger Anhebung durch die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Nutzungsgebühr (vereinbarte Kostenmiete). Diese Regelung stehe in Einklang mit § 15 Abs. 1 Satz 2 der Satzung der Klägerin, wonach “die Nutzungsgebühr nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung” festgesetzt werde, und schließe die sogenannte “ortsübliche Vergleichsmiete” des § 2 MHG als erstrangige Bezugsgröße für eine Mieterhöhung aus. Folge man dieser Auffassung, so sei das Ersturteil aufzuheben und die Klage wegen Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Klägerin als unzulässig abzuweisen. Die Rechtsfrage sei von grundsätzlicher Bedeutung, da es im Raum München eine Vielzahl von Genossenschaftswohnungen gebe, für die gleiche oder gleichartige Regelungen gelten.

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage, über die das B...