LG München I Beschluss vom 31.08.1994 - 14 S 2847/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einholung eines Rechtsentscheides zur Frage des Kündigungsschutzes für den Endmieter bei Beendigung eines Nicht-Wohnraum-Hauptmietverhältnisses

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Es ist ein Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage zu erholen:

Kann sich der Endmieter, der von dem Hauptmieter Wohnraum angemietet hat, bei beendetem (Nicht-Wohnraum-)Hauptmietverhältnis gegenüber dem Herausgabeanspruch des Eigentümers aus BGB § 556 Abs 3 auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts (hier: BGB §§ 556a, 564b) berufen, wenn das nicht vom Anwendungsbereich der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts v. 11.6.1991 (vergleiche BVerfG, 1991-06-11, 1 BvR 538/90, NJW 1991, 2272) und von BGB § 549a umfaßte Hauptmietverhältnis ausschließlich zum Zwecke der Weitervermietung an einen bestimmten Personenkreis (hier: in Erfüllung einer satzungsgemäßen, sozialen Aufgabe) begründet worden ist und der Endmieter diesem Personenkreis angehört.

2. Den Parteien wird Gelegenheit gegeben, binnen 2 Wochen zu dieser Rechtsfrage Stellung zu nehmen.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

I. Die Rechtsfrage ist entscheidungserheblich.

Die Kammer folgt der einhelligen Rechtsprechung, daß ein zum Zweck der Weitervermietung begründetes Hauptmietverhältnis kein Wohnraummietverhältnis im Sinne der §§ 556, 564b BGB ist und somit das vorliegende Hauptmietverhältnis durch die ordentliche Kündigung v. 13.5.1993 gemäß § 5 des Mietvertrages zum 30.11.1993 beendet worden ist (BGH WPM 1979, 148; BayObLG WM 1985, 51; OLG Stuttgart RES § 564b BGB Nr. 31 (= WM 1985, 80)). Gemäß § 140 BGB kann die zum 31.8.1993 erklärte Kündigung als Kündigung zum nächsten zulässigen Termin umgedeutet werden (Palandt-Putzo, BGB, 53. Aufl., § 565 Rn. 5).

Die Rechtsfrage wird nicht bereits durch die zitierte Entscheidung des BVerfG v. 11.6.1991 (= WM 1991, 422) und den - wegen der Wirkung der Kündigung am 30.11.1993 bereits zeitlich anwendbaren - § 549a BGB gelöst, weil es sich bei dem Beklagten zu 1) um kein gewerbliches Vermietungsunternehmen handelt. § 549a BGB schließt als einfach rechtliche Vorschrift jedoch andererseits nicht aus, daß es gleichwohl aus verfassungsrechtlicher Sicht (Art. 3 Abs. 1 GG) geboten sein kann, dem Endmieter auch in nicht unmittelbar vom sachlichen Anwendungsbereich des § 549a BGB umfaßten Fällen den sozialen Kündigungsschutz gegenüber dem Eigentümer nicht zu verwehren.

II. Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Jüngere Entscheidungen des BVerfG (NJW 1993, 2601 (= WM 1994, 123); NJW 1993, 2322 (l. c. = RE OLG Hamburg = WM 1993, 249) m.w.N.) sind interpretationsbedürftig und geben zunehmend Anlaß zu kontroverser Beantwortung der Rechtsfrage. Aus Gründen der Rechtssicherheit erachtet die Kammer deshalb die Klärung dieser - eine Vielzahl von Untermietverhältnissen betreffende Rechtsfrage - für erforderlich.

Die Kammer ist der Auffassung, daß eine Ausweitung des Kündigungsschutzes für den Endmieter über die klassischen Fälle des sog. Bauherrenmodells hinaus in Fällen vorliegender Art, in denen der Zwischenvermieter die Wohnräume vorwiegend im Interesse der Endmieter weitervermietet hat, nicht geboten ist. Der bereits zitierten Entscheidung des BVerfG (BVerfG NJW 1991, 2272 f. (= WM 1991, 422)) lag nämlich als tragende Erwägung zugrunde, daß der Eigentümer aus eigenen wirtschaftlichen, insbesondere steuerlichen Gründen die Konstruktion der Zwischenvermietung gewählt hatte, so daß es in der Tat nicht einzusehen ist, warum der Eigentümer zusätzlich zu dem durch diese Vermieterkonstruktion gewonnenen wirtschaftlichen Vorteil einen rechtlichen Vorteil genießen sollte, der ihm bei Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar an den Endmieter versagt wäre.

Eine Ausdehnung des Kündigungsschutzes zugunsten des Endmieters auf Fälle der vorliegenden Art würde zudem die Bedeutung von § 556 Abs. 3 BGB weitgehend aushöhlen.

III. Die Rechtsfrage ist, soweit ersichtlich, durch RE noch nicht entschieden.

Fundstellen

Dokument-Index HI1732694