Entscheidungsstichwort (Thema)
Einholung eines Rechtsentscheides zur Frage des Kündigungsschutzes für den Endmieter einer von seinem Arbeitgeber als Zwischenvermieter angemieteten Wohnung
Leitsatz (amtlich)
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Das Landgericht als Berufungsgericht legt gem ZPO § 541 Abs 1 S 1 Halbs 1 und 2 dem Bayrischen Obersten Landesgericht folgende Rechtsfragen zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vor:
1. Ein Arbeitgeber mietet vom Vermieter/Eigentümer eine Wohnung; bestimmungsgemäß vermietet er diese Wohnung an Betriebsangehörige weiter, wobei er dabei keinen Gewinn erzielt; abredegemäß muß der Endmieter dem Vermieter zumutbar sein und bei Wechsel des Endmieters muß der Zwischenmieter (Arbeitgeber) dem Vermieter Auskunft über die Person des Endmieters geben.
Handelt es sich bei einem solchen Mietvertrag zwischen Vermieter/Eigentümer und Zwischenvermieter (Arbeitgeber) um einen Vertrag im Sinne des Zweiten Kündigungs-Schutz-Gesetzes, muß also der Vermieter beim Kündigen die Vorschrift des BGB § 564b beachten?
2. Für den Fall, daß die Frage 1 verneint wird:
Ein Arbeitgeber vermietet seinem Arbeitnehmer eine Wohnung, die er seinerseits vom Eigentümer gemietet hat. In dem Mietvertrag des Arbeitgebers mit dem Vermieter/Eigentümer ist festgelegt, daß die Wohnräume zur Unter- bzw Weitervermietung an Betriebsangehörige gemietet werden; der Endmieter muß dem Vermieter zumutbar sein; bei Mieterwechsel muß der Zwischenmieter den Vermieter über die Person der in Aussicht genommenen Mietnachfolgers verständigen. Mit der Weitervermietung an den Arbeitnehmer erzielt der Zwischenmieter keinen Gewinn.
Kann sich in diesem Fall der Untermieter (Endmieter) gegenüber dem Herausgabeanspruch des Hauptmietverhältnisses auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechtes - BGB §§ 564b, 556a - berufen, den er gegenüber seinem Zwischenvermieter hätte?
Orientierungssatz
(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)
1. Zitierungen zu Leitsatz 1: Abweichung BGH, 1981-02-11, VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377; BGH, 1985-02-13, VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11 und OLG Stuttgart, 1984-10-25, 8 RE Miet 2/84, WuM 1985, 80.
2. Zitierung zu Leitsatz 2: Vergleiche BVerfG, 1993-08-06, 1 BvR 596/93, NJW 1993, 2601.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Den vom LG Nürnberg-Fürth zur Entscheidung vorgelegten Rechtsfragen liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Kläger sind jetzt Eigentümer der Wohnung X.-Straße 2 in Nürnberg, die sie nach Umwandlung des Gebäudes in Wohnungseigentum erworben haben. Der frühere Eigentümer des Anwesens in der X.-Straße 2 hat die Wohnung mit Vertrag v. 28.7.1960 an die Beklagte zu 1), die bedeutende Unternehmensgruppe U., vermietet.
In Ziffer I. des als Vereinbarung ("Firmen-Mietvertrag") bezeichneten Vertrages ist verabredet, die Wohnung werde der Firma zur Untervermietung bzw. Weitervermietung an Betriebsangehörige vermietet.
In Ziffer II. ist u.a. vereinbart, daß der Vermieter befugt ist, die Einhaltung der Bestimmungen des Mietvertrages und der Hausordnung auch von den Wohnungsmietern unmittelbar zu verlangen. Vertragsverletzungen der Wohnungsmieter berechtigen den Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Bedingungen zur Kündigung. Der Vermieter erklärt sich außerdem bereit, soweit die Firma dies wünscht, die monatlichen Mietzahlungen von den Wohnungsmietern in Empfang zu nehmen.
Ziffer III., 1. und 3. Absatz enthalten u.a. die Abreden, die Wohnungsmieter müßten dem Vermieter zumutbar sein und die Firma werde bei Freiwerden einer Wohnung den Vermieter von der Person des in Aussicht genommenen Mietnachfolgers verständigen.
In Ziffer VI. des Vertrages ist vereinbart, daß das Mietverhältnis auf die Dauer von zehn Jahren unkündbar sei. Danach soll das Vertragsverhältnis beiderseits mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten kündbar sein.
Gemäß Ziffer V. der Vereinbarung hat die Firma dem Vermieter für die Wohnung ein Mieterdarlehen von 5.600 DM zur Verfügung gestellt.
Die Beklagte zu 1) (= Zwischenmieterin) überließ die Wohnung ihrer Arbeitnehmerin, der Beklagten zu 2) (= Endmieterin) mit Untermietvertrag v. 18.4.1969. § 29 des Untermietvertrages "Sonstige Vereinbarungen" enthält die Abrede, daß der Wohnraum mit Rücksicht auf ein bestehendes Dienstverhältnis vermietet werde und daß die besonderen Vorschriften der §§ 565b, c und d BGB gelten.
Die inzwischen 74jährige Endmieterin wohnte auch nach Erreichen der Rentenaltersgrenze und Beendigung ihres Arbeitsverhältnisses mit der Zwischenmieterin weiterhin in der Wohnung.
Mit Schreiben v. 11.1.1993 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit der Zwischenmieterin gemäß Ziffer VI. 2. Absatz der Vereinbarung zum 30.4.1993. Gleichzeitig forderte sie die Zwischenmieterin auf, die Wohnung zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Mit der Klage erstreben die Kläger die Verurteilung beider Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Das AG Nürnberg hat in seinem Endurteil v. 30.3.1994 - 26 C 11927/93 - die Klage abgewiesen. Das AG führt in sei...
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