Verfahrensgang
AG München (Urteil vom 04.09.2001; Aktenzeichen 422 C 10265/99) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Klägerin das Urteil des AG München vom 04.09.01, GZ: 422 C 10265/99, – unter Aufhebung der Kostenentscheidung – in Ziffer 1 des Urteilstenors dahingehend abgeändert, daß die Beklagte verurteilt wird, der Erhöhung der monatlichen Miete für die Wohnung im … Obergeschoß rechts des Anwesens … in … München von bisher DM 881,24 netto-kalt auf nunmehr DM 1.082,63 netto-kalt zzgl. Nebenkostenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab dem 01.02.99 zuzustimmen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Tatbestand
entfällt nach § 543 ZPO.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.
I. Nach Auslegung der Berufungsbegründung der Klägerseite vom 11.12.01 sowie im Hinblick auf die Klarstellung des Klägervertreters in der mündlichen Verhandlung am 20.03.02 ist davon auszugehen, daß die Klägerin mit ihrer Berufung lediglich eine Erhöhung auf die vom Sachverständigen ermittelte Miete von DM 1.082,63 (= 73,95 qm × DM 14,64/qm) erstrebt.
Der Berufungsantrag vom 11.09.01 (Erhöhung auf DM 1.087,19) ist daher im Sinne einer konkludenten Berufungsbeschränkung als dementsprechend „berichtigt” zu verstehen.
II. Der Klägerin steht gegen die Beklagte nach § 2 MHG ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von DM 881,24 auf DM 1.082,62 zu, da entgegen der Auffassung des AG die Klägerin auch berechtigt ist, einen Zuschlag für die bei ihr verbliebenen, nicht auf die Mieterin übergewälzten Verpflichtungen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen sowie kleinen Instandhaltungen in Analogie zu § 28 der II. Berechnungsverordnung anzusetzen.
1. Die Beklagte als Mieterin ist nach dem streitgegenständlichen Mietvertrag vom 18.04.77 nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen oder kleine Instandsetzungsarbeiten in der streitgegenständliche Wohnung durchzuführen.
Weil diese vertragliche Ausgestaltung, unabhängig von der grundsätzlichen Pflichtenverteilung nach § 536 BGB, von mittlerweile üblichen Mietvertragsgestaltungen abweicht, hält der Sachverständige in seinem in erster Instanz erholten Gutachten, Bewertungsstichtag: 15.11.98, einen Zuschlag bei der zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete für geboten.
Er greift dabei mangels konkreter Vergleichswerte auf die gesetzlichen Vorgaben in § 28 II. BV zurück, wenngleich diese Vorschrift nur für den sozialen Wohnungsbau gilt.
Demzufolge setzt er für die kleineren Instandhaltungen nach § 28 Abs. 3 II. BV einen monatlichen Zuschlag von DM 0,16/qm (Jahr es Zuschlag von DM 1,90/qm) und für die Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 II. BV einen monatlichen Zuschlag von DM 1, 18/qm (Jahreszuschlag von DM 15, 50/qm; Stand: 01.11.01: EUR 8,50/qm), somit einen Gesamtmonatszuschlag von DM 1,34/qm an.
Insgesamt hält er daher eine erhöhte Netto-Miete von DM 14,64/qm = DM 1.082,62 für ortsüblich.
2. Der Ansatz von Zuschlägen für nicht überwälzte Schönheitsreparaturen und kleine Instandhaltungen an sich sowie in vorbenannter Höhe ist entgegen der der angefochtenen Entscheidung zugrundeliegenden Auffassung nicht zu beanstanden.
1. Aus dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 08.11.84 (vgl. RES, S. 123, § 2 MHG, Nr. 57) läßt sich für die gegebene Sachlage entnehmen, daß grundsätzlich bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Zuschlag – und zwar entsprechen § 28 Abs. 4 II. BV – anzusetzen ist, wenn der Vermieter gegenüber der Mietpartei verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen.
Begründet wurde dies im Vorlagefall damit, daß es sich bei der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 536 BGB um eine Hauptleistungspflicht handelt, welche der Vermieter je nach rechtlicher Ausgestaltung dieser Pflicht bei der Kalkulation des Mietpreises berücksichtigt. Die Regelung der Schönheitsreparaturen ist folglich ein in der individuellen Vertragsgestaltung liegender Umstand, der erheblichen Einfluß auf den Mietwert einer Wohnung hat, mithin für eine gerechte Bestimmung des Marktwertes wesentlich ist und daher auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wesentlich ist (vgl. auch Schmidt-Futterer, 7. Aufl. § 2 MHG, Rdnr. 362 ff. m.w.N.). Gleiches gilt für die kleinen Instandsetzungen.
2. Mangels konkreten Vergleichswerten ist zur Bestimmung der Höhe des „Zuschlags” ein Rückgriff auf die Festsätze in § 28 II. BV zulässig (vgl. auch Schmidt-Futterer, a.a.O., Rdnr. 363).
Zwingende gesetzliche Vorgaben für die streitgegenständlichen Zuschläge gibt es nicht.
Die in § 28 Abs. 3 und Abs. 4 II. BV vorgesehenen Werte erscheinen auch im Hinblick auf den im Ergänzungsgutachten vom 20.11.00 angesetzten Erfahrungswert von üblichen Schönheitsreparaturkosten in Höhe von DM 1,57/qm als durchaus vertretbar und angemessen.
Es ist zudem davon auszugehen, daß Festsätze für den sozialen Wohnungsbau dem Sozialgedanken besonders Rechnung tragen.
Ferner ist zu berücksichtigen, daß wegen fortschreitender Preisste...