Entscheidungsstichwort (Thema)
Verwertbarkeit eines Mietspiegels als Beweis- und Begründungsmittel im Mieterhöhungsprozeß
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Der Mietspiegel für München '94 Stand April 1993, ist kein geeignetes Beweis-/Erkenntnismittel im Mieterhöhungsprozeß.
2.1. Ob ein Mietspiegel über seine gesetzlich vorgesehene Funktion als eines der möglichen Begründungsmittel des vorprozessualen Mieterhöhungsverlangens (MHG § 2 Abs 2) (juris: MietHöReglG) hinaus auch als Beweis-/Erkenntnismittel im Rechtsstreit nach MHG § 2 Abs 3 S 1 geeignet ist, hängt davon ab, ob er in jedem beliebigen Einzelfall seines definierten Anwendungsbereichs zuverlässig Auskunft darüber zu geben vermag, ob die (im zu entscheidenden Einzelfall) vom Vermieter verlangte (erhöhte) Miete "die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde ... für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren" (rückgerechnet vom hierfür maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gem MHG § 2 Abs 2 S 1) "vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 abgesehen, geändert worden sind ...", (vgl MHG § 2 Abs 1 S 1 Nr 2).
2.2. Diese Eignungsfrage aufzuwerfen, zu prüfen und zu entscheiden ist Aufgabe des mt dem Mieterhöhungsrechtsstreit befaßten Zivilgerichts (vergleiche BVerwG, 1996-01-26, 8 C 19/94, WuM 1996, 432). Ausgangspunkt einer solchen Eignungsprüfung kann nur der durch MHG § 2 Abs 1 S 1 Nr 2 normierte Rechtsbegriff der "ortsüblichen Vergleichsmiete" sein.
2.3. Nach dem Wortsinn der Vorschrift, der Zielsetzung der gesetzlichen Regelung, dem Normzusammenhang und den zwingenden verfassungsrechtlichen Vorgaben (vergleiche BVerfG, 1974-04-23, 1 BvR 7/74, WuM 1974, 169 und BVerfG, 1980-13-12, 1 BvR 759/77, WuM 1980, 123) ist die "ortsübliche Vergleichsmiete" in Einklang mit dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 19.3.1981 (vergleiche BayObLG München, 1981-03-19, Allg Reg 7/81, WuM 1981, 100) eine durch die Streubreite der üblichen Entgelte bestimmte Rahmengröße, deren "oberer" Eckwert den Vermieteranspruch auf eine erhöhte Miete begrenzt. Insbesondere die vom Bundesverfassungsgericht vorgenommene Wesenbestimmung, die "ortsübliche Vergleichsmiete sei ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll" (vergleiche BVerfG, 1980-03-12, 1 BvR 759/77, WuM 1980, 123) kennzeichnet diese als eine durch die Mietenwirklichkeit geprägte Maßgröße, deren Funktion, einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darzustellen, ihre Dimensionalität bestimmt und eingrenzt.
2.4. Der Mietspiegel für München '94, Stand April 1993, vermag die im Mieterhöhungsprozeß nach MHG § 2 Abs 3 S 1 im Streitfall zu entscheidende Frage, ob die vom Vermieter verlangte (erhöhte) Miete "die üblichen Entgelte nicht übersteigt, ..." jedenfalls deshalb nicht zureichend zu beantworten, weil er keine wirklichen, die natürliche Streubreite der üblichen Entgelte für Wohnungen mit gleichen Wohnungsmerkmalen widerspiegelnden "Bandbreiten" (=Spannen) aufweist und solche auch nicht ohne weiteres durch Wertzuschläge/-abschläge zu/von dem für eine bestimmte Wohnung errechneten Mietspiegelwert mit ausreichender Aussagegenauigkeit gebildet werden können.
Fundstellen
Dokument-Index HI1733884 |
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