LG München II Beschluss vom 22.01.2008 - 6 T 5648/07

Verfahrensgang

AG Ebersberg (Entscheidung vom 05.10.2007)

Tenor

• I.

  Die Beschwerde des Kostenschuldners ... gegen den Beschluss des Amtsgerichts Ebersberg - Grundbuchamt - vom 05.10.2007 wird zurückgewiesen.

• II.

  Die weitere Beschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Mit Urkunde des Notars ... vom 28.12.2006 (URNr. 799/06) und Nachtragsurkunde hierzu vom 25.01.2007 (URNr. 46/07) überließ Herr ... seinen beiden Kindern, Herrn ... und Herrn ... das im Grundbuch des Amtsgerichts Ebersberg für Parsdorf in Band ... Blatt ... eingetragene - mit einem 3-Familienhaus bebaute - Grundstück Flur-Nr. ... zu je ideellem Miteigentumsanteil Gleichzeitig wurde die Auflassung hinsichtlich des Vertragsobjekts erklärt und die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch bewilligt.

Auf Antrag des Notars wurden am 22.05.2007 die entsprechenden Eintragungen in das Grundbuch vorgenommen.

Aufgrund entsprechenden Kostenansatzes des Grundbuchamts wurden dem Beteiligten ... mit Kostenrechnung vom € 1 164,80 in Rechnung gestellt. Dem Kostenansatz wurde ein Grundstücksverkehrswert von € 607 267,50 zugrunde gelegt.

Mit Schreiben vom 12.08.2007 legte der Beteiligte ... gegen den o.g. Kostenansatz Erinnerung ein, mit der er sich gegen die Zugrundelegung des o.g. Grundstückswerts richtet. Er ist der Ansicht, dass der Geschäftswert vorliegend nach dem Ertragswertverfahren gemäß §§ 78 ff. BewG zu bestimmen sei, wonach sich ein Wert in Höhe von rund € 310 000,00 errechne.

Der Bezirksrevisor beantragte die Zurückweisung der Erinnerung. Auf dessen Stellungnahmen vom 14.05.2007 und 20.09.2007 wird verwiesen.

Das Amtsgericht wies die Erinnerung mit Beschluss vom 05.10.2007 zurück.

Hiergegen legte der Beteiligte ... Beschwerde ein.

Wegen der Einzelheiten seines Vorbringens wird auf dessen Schreiben vom 13.03.2007, 29.04.2007, 12.08.2007 und 21.10.2007 Bezug genommen.

II.

Die gemäß § 14 Abs. 3 KostO zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

Der dem gegenständlichen Kostenansatz des Amtsgerichts zugrunde gelegte Grundstücksverkehrswert von € 607 267,50 ist nicht zu beanstanden.

• 1.

  Gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO ist der Wert einer Sache der gemeine Wert. Er entspricht, wie sich aus § 19 Abs. 1 Satz 2 KostO ergibt, dem Verkehrswert. Diese Grundsätze gelten auch für Grundstücke, soweit hinreichende Anhaltspunkte für die Bestimmung des Verkehrswerts vorhanden sind und dieser über dem Einheitswert liegt ( § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO ). Danach soll der Verkehrswert zugrunde gelegt werden, soweit das ohne unwirtschaftlichen Aufwand und unvertretbare Verzögerungen möglich ist. Jedenfalls soll das aus vorhandenen Anhaltspunkten gewonnene Ergebnis der Bewertung dem Verkehrswert möglichst nahe kommen (BayObLGZ 1979, 69; NJW-RR 2001, 287). Die Frage, aufweiche Unterlagen bei der Wertermittlung zurückzugreifen ist, regelt § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO in der Weise, dass einige Anhaltspunkte für die Feststellung des Wertes von Grundbesitz aufgezählt, aber auch andere zugelassen werden ("oder aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten"). Das Gericht hat seine Überzeugung vom zutreffenden Geschäftswert aus allen Anhaltspunkten zu bilden, die ihm ohne Beweisaufnahme zugänglich sind (BayObLG NRW-RR 2001, 287). In vielen Fällen stellen die Verwendung der Bodenrichtwerte und der Brandversicherungswert von Gebäuden eine brauchbare und mit dem Gesetz zu vereinbarende Art der Wertermittlung bei bebauten Grundstücken dar. Diese - vereinfachte - Sachwertmethode ist in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt (BayObLG a.a.O.; Korintenberg/Bengel, KostO 16. Aufl. § 19 Rn. 33, 58a).

• 2.

  Der Kostenschuldner geht bei seiner Berechnung von dem Ertragswert des Grundstücks aus. Die Ermittlung des Werts auf dieser Grundlage ist nicht von vornherein ausgeschlossen, sondern grundsätzlich möglich (BayObLG a.a.O.; OLG Düsseldorf FG Prax 2001, 259). Der Ertragswert kommt insbesondere bei Grundstücken und Gebäuden, die vermietet werden sollen, als Grundlage der Wertfestsetzung (anstelle des im Sachwertverfahren ermittelten Werts) in Betracht. Nach den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes wird der Verkehrswert von Mietgrundstücken häufig im Ertragswertverfahren ermittelt, weil bei ihnen der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund der Erwägungen der Kaufinteressenten steht (BayObLG a.a.O.; OLG Düsseldorf a.a.O.).

  Eine Wertfestsetzung auf der Grundlage des Ertragswerts setzt jedoch eine zuverlässige und nachprüfbare Berechnung voraus. Daran fehlt es vorliegend, so dass eine Wertfestsetzung auf dieser Grundlage ausscheidet:

  • a)

    Da von einer Beweisaufnahme gemäß § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO abgesehen werden soll und von den Gerichten nicht erwartet werden kann, dass sie von sich aus den Ertragswert ermitteln und berechnen, kommt diese Bewertungsmethode grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Kostenschuldner sich hierauf beruft und eine den Bewertungskriterien der §§ 15 bis 20 der Wertermittlungsverordnung (WertV) entsprechende Ertragswertberechnung vorlegt und die insoweit erforderlichen Unterlagen überre...