Verfahrensgang
AG Neubrandenburg (Entscheidung vom 14.10.2011; Aktenzeichen 5 C 167/10) |
Tenor
1.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neubrandenburg vom 14.10.2011, Az. 5 C 167/10 , wird zurückgewiesen.
2.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4.
Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um den Bestand eines Mietverhältnisses.
Am 11.10.2008 schlossen die Kläger mit der Beklagten einen Mietvertrag über die Wohnung Nr. xxx in der Wohnanlage für betreutes Wohnen in der xxx in, xxx.
Am 02.10.2008 schlossen die Kläger mit der xxx einen Vertrag, der Betreuungsleistungen, insbesondere die Zurverfügungstellung eines Hausnotrufgerätes, beinhaltete. Hierfür zahlten die Kläger eine monatliche Betreuungspauschale von 98 EUR.
Im Januar 2010 kündigten die Kläger den Betreuungsvertrag. Auf die Kündigung reagierte die Klägerin mit dem Hinweis, dass der Betreuungsvertrag an den Mietvertrag gekoppelt sei und drohten eine Kündigung des Mietvertrages an.
Die Kläger hielten an ihrer Kündigung des Betreuungsvertrages fest.
Daraufhin kündigte die Beklagte den Mietvertrag am 03.06.2010 mit Wirkung zum 31.08.2010.
Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Feststellung begehrt, dass die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam sei und das Mietverhäitnis fortgesetzt werde.
Zur Begründung haben sie ausgeführt, der Beklagten habe kein Kündigungsgrund zugestanden. Es gebe keinerlei rechtliche Kopplung zwischen dem Mietvertrag und dem Betreuungsvertrag. Eine derartige Abhängigkeit ergebe sich nicht aus dem Vertragstext und sei auch schon deshalb ausgeschlossen, weil es sich um verschiedene Vertragspartner handele (xxx bzw. xxx). Andere Mieter des Hauses hätten ebenfalls keinen Betreuungsvertrag.
Die Kündigung des Betreuungsvertrages sei gerechtfertigt gewesen, da das Notrufgerät nicht einwandfrei funktioniert habe. Als die Klägerin zu 2) am 2.01.2010 dringend ärztliche Hilfe benötigt habe, sei das Notrufgerät ausgefallen; die gleiche Erfahrung hätten andere Mieter zu unterschiedlichen Zeiten machen müssen.
Die Beklagte hat dem entgegengehalten, es sei schon vor Vertragsschluss Einigung darüber erzielt worden, dass der Bestand des Mietvertrages von dem Bestand des Betreuungsvertrages abhängig sein sollte. Dies ergebe sich auch daraus, dass es sich um geförderten Wohnraum handele, so dass die Beklagte sich an die vorgegebenen Förderrichtlinien zu halten habe und eine Fehlbelegung der Wohnungen vermeiden müsse. So sei sie z.B. gegenüber der Stadt xxx rechenschaftspflichtig über den Wegfall eines Wohnberechtigungsscheines. Ihre eigene unternehmerische Kalkulation gebiete zudem eine Kopplung von Miet- und Betreuungsvertrag.
Mit Schriftsatz vom 13.07.2011 hat die Beklagte hilfsweise Widerklage auf Zahlung von 98 EUR Betreuungspauschale für den Monat Februar 2010 aus abgetretenem Recht erhoben und hierzu eine Abtretungserklärung vom 08.07.2011 vorgelegt.
Die Kläger haben insoweit Verspätung gerügt und eine wirksame Abtretung bestritten.
Nach Schluss der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 07.09.2011 eine weitere Widerklage auf Zahlung von Mietzins und Betriebskosten erhoben. Nach einem gerichtlichen Hinweis auf die Unzulässigkeit der Widerklage hat die Beklagte diese Forderung als neue Klage erhoben.
Das Amtsgericht hat Beweis erhoben über den Inhalt der Förderrichtlinien und die Mietpreisbindung durch Einholung einer Auskunft der Stadt xxx und über die Funktion des Notrufgerätes durch Zeugenvernehmung.
Mit Urteil vom 14.10.2011 hat das Amtsgericht der Feststellungsklage stattgegeben und die Hilfswiderklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Mietvertrag sei durch Kündigung nicht wirksam beendet worden. Die von den Klägern ausgesprochene Kündigung des Betreuungsvertrages habe nicht zu einer Beendigung des Mietvertrages geführt, da beide Verträge rechtlich unabhängig voneinander seien. Die Kündigung des Mietvertrages durch die Beklagte sei unwirksam, da der Beklagten kein Kündigungsrecht zugestanden habe. In der Kündigung des Betreuungsvertrages durch die Kläger sei kein vertragswidriges Verhalten zu erkennen. Insbesondere sei die Miete nicht günstig, so dass auszuschließen sei, dass die Kläger sich unter Umgehung der Bedingungen zum Anmieten der Wohnung günstigen Wohnraum erhalten wollten. Zudem habe die Beweisaufnahme ergeben, dass das Notrufgrät tatsächlich mehrfach nicht zuverlässig funktioniert habe, so dass die Kläger zur Kündigung des Betreuungsvertrages berechtigt gewesen seien. Die Widerklage sei deshalb ebenfalls unbegründet, da der Betreuungsvertrag im Februar 2010 beendet gewesen sei.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Urteilsgrunde Bezug genommen.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung.
Zur Begründung trägt sie vor, das Gericht habe eine Überraschungsentscheidung getroffen, da es ...
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