LG Neuruppin Urteil vom 15.04.2021 - 2 O 32/21

Tenor

1. Das Versäumnisurteil des Landgerichts Neuruppin vom 26.11.2019, ergänzt durch Beschluss vom 14.5.2020, Aktenzeichen jeweils 31 O 155/18, wird mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass

1. der Tenor zu 1. wie folgt lautet: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 31.971,00 EUR nebst jährlichen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz jährlich ab dem 14.9.2018 zu zahlen;
2. der Tenor zu 2. wie folgt lautet: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 31.971,00 EUR zu zahlen, nebst jährlichen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 1.776,17 EUR seit dem 14.9.2018, 5.10.2018, 5.11.2018, 5.12.2018, 5.1.2019, 5.2.2019, 5.3.2019, 5.4.2019, 5.5.2019, 5.6.2019, 5.7.2019 und 5.8.2019, sowie nebst jährlichen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 1.776,16 EUR seit dem 5.9.2019, 5.10.2019, 5.11.2019, 5.12.2019, 5.1.2020 und 5.2.2020.

Im Übrigen wird das Versäumnisurteil hinsichtlich des Tenors zu 1. und des Tenors zu 2. (Urteil vom 26.11.2019) sowie des Tenors zu 3. (Kostenentscheidung im Ergänzungsbeschluss vom 14.5.2020) aufgehoben und die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 41 % und die Beklagte 59 % zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagte als Vertreterin ohne Vertretungsmacht auf Schadensersatz in Anspruch. Die Klägerin ist eine Wohnungseigentumsverwalterin, die Beklagte eine Bauträgerin. Die Beklagte war ursprünglich Alleineigentümerin eines Grundstücks, welches sie zum Zwecke des Verkaufs von Eigentumswohnungen neu bebaute. In der entsprechenden Teilungserklärung gemäß § 8 WEG vom 18.9.2013, wonach das Grundstück in 119 Wohn- und 70 Teileigentumseinheiten aufgeteilt werden sollte, bestellte die Beklagte eine mit ihr konzernverbundene Dritte, die … GmbH, zum ersten Verwalter für die Dauer von drei Jahren.

Im Frühjahr 2015 kam der erste Kontakt zwischen der Klägerin und der Beklagten beziehungsweise deren konzernverbundenen Unternehmen zustande. Die mit der Beklagten konzernverbundene Streithelferin und die Klägerin schlossen am 13.4.2015 einen Vertrag, nach welchem die Streithelferin der Klägerin gegen Provisionszahlung von 150,00 EUR pro Wohneinheit zuzüglich Mehrwertsteuer eine entgeltliche WEG-Verwalter Tätigkeit vermitteln werde.

Am selben Tag vereinbarten die Klägerin und die Beklagte, Letztere handelnd als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft … Residenzen, den Abschluss eines Verwaltervertrags für Wohnungs- und Teileigentum. Dessen § 1 „Vorbemerkung und Vertragsgegenstand” lautete wie folgt:

1. „Die [Klägerin] ist im Rahmen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vom 18.09.2013 für den Zeitraum mit Eintragung der ersten verkauften Wohnung in das Grundbuch bzw. der Übergabe der ersten Einheit an einen Erwerber bis zum 31.12. des darauf folgenden dritten Jahres zum Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt worden.
2. Gegenstand dieses Verwaltervertrages ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vor genannten Wohnungs- und Teileigentumsanlage, bestehend aus zwei Häusern mit 118 Wohnungseigentumseinheiten und 70 Teileigentumseinheiten unter Berücksichtigung der Teilungserklärung vom 18.9.2013 […].”

Der Vertrag sollte gemäß § 2 mit Ablauf der Verwalterbestellung automatisch enden und eine vorzeitige außerordentliche Kündigung des Vertrags nur aus wichtigem Grund möglich sein. Eine Grundvergütung der Klägerin von monatlich 21,00 EUR je Wohnungseigentumseinheit sowie 5,00 EUR je Teileigentumseinheit [Tiefgaragenstellplatz] zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Den Betrag dürfe der Verwalter zum 5. jedes Monats dem Hausgeldkonto entnehmen.

Die Klägerin zahlte an die Streithelferin eine Provision in Höhe von 21.241,50 EUR brutto (119 × 150,00 EUR = 17.850,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer).

Am 13.4.2015 war das Grundstück bereits bebaut, die Teilungserklärung lag vor und einige Wohnungseigentumseinheiten waren verkauft, was der Klägerin bekannt war. Die Klägerin erhielt mit gleichem Datum eine Verwaltervollmacht zur Vorlage gegenüber Dritten.

Die Parteien verfuhren hinsichtlich mindestens zweier weiterer Wohnungseigentümergemeinschaften (im Folgenden: WEG) derart, dass die Klägerin wirksam als Verwalterin bestellt wurde sowie die Beklagte im Namen der jeweiligen WEG einen (Erst-)Verwaltervertrag mit der Klägerin abschloss, der in der Folge durch die WEG genehmigt wurde.

Am 7.3.2017 wurde die erste Wohnungseigentumseinheit des streitgegenständlichen Grundstücks an den Erwerber übergeben.

Die Klägerin lud sodann die Wohnungseigentümer unter dem 10.10.2017 für den 20.10.2017 zur ersten Eigentümerversammlung. Einige Wohnungseigentümer wiesen die Ladung zurück, da die Klägerin nicht zur Wohnungsverwalterin bestellt wo...