Entscheidungsstichwort (Thema)
Abrechnung der Mietkaution: Sechsmonatsfrist. Abrechnung der Mietkaution: Zahlungstitel statt Mietkaution
Orientierungssatz
1. Der Vermieter muß die Mietkaution innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses abrechnen.
2. Dies gilt auch dann, wenn er zwar keine Mietkaution in Händen hat, aber einen Zahlungstitel besitzt, dem ein Mietkautionsanspruch zugrunde liegt und aus dem er die Zwangsvollstreckung betreibt.
3. Die Zwangsvollstreckung aus diesem Titel ist nicht mehr zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Sechsmonatsfrist keine Abrechnung über die Mietkaution erteilt hat.
Tatbestand
Der Rechtsstreit wurde über die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus einem Vollstreckungsbescheid geführt.
Die beiden Parteien schlossen einen gewerblichen Mietvertrag über Räumlichkeiten im Anwesen. Im § 25 des Vertrages vereinbarten die Parteien, daß die Kläger zur Zahlung einer Mietkaution in Höhe von 24.780,00 DM verpflichtet sind.
Mit Vollstreckungsbescheid v. 14.1.1991 erhielt der Beklagte gegenüber den Klägern einen Titel über 24.780,00 DM wegen der von den Klägern nicht bezahlten Mietkaution. Mit Schreiben seiner Prozeßbevollmächtigten v. 14.2.1991 kündigte der Beklagte den Klägern fristlos das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs.
Am 27.2.1991 vereinbarten die beiden Parteien, daß die Kläger bis spätestens 8.3.1991 insgesamt 55.573,76 DM zu bezahlen haben. Dieser Betrag setzte sich aus der Mietkaution in Höhe von 24.780,00 DM zzgl. Zinsen von 561,68 DM sowie Mietzinszahlungen für Januar bis März 1991 jeweils in Höhe von 8.577,36 DM zzgl. 1.500,00 DM Nebenkosten zusammen.
Die Kläger tragen vor, daß sie bei der Vereinbarung v. 27.2.1991 arglistig durch den Beklagten getäuscht worden seien, weil dieser zum damaligen Zeitpunkt bereits geplant hatte, die Räumlichkeiten ihnen nicht zu übergeben. Schon wenige Tage nach Unterzeichnung dieses Vertrages seien die Räumlichkeiten an einen Dritten vermietet worden.
Die Kläger haben mit Schreiben v. 28.1.1992 den Beklagten aufgefordert, über das Mietverhältnis eine Abrechnung zu erteilen. Dies sei von dem Beklagten mit Schreiben seiner Prozeßbevollmächtigten v. 20.2.1992 abgelehnt worden.
Der Beklagte trägt vor, daß die Kläger bei der Vereinbarung v. 24.2.1991 nicht getäuscht worden seien. Vielmehr haben sich die Kläger nicht an die vertragliche Verpflichtung gehalten, den Gesamtbetrag von 55.573,76 DM bis 8.3.1991 zu bezahlen. Deshalb seien die Räumlichkeiten ab 15.3.1991 weitervermietet worden.
Der Beklagte ist der Ansicht, daß das Betreiben der Zwangsvollstreckung aus dem Vollstreckungsbescheid v. 14.1.1991 nicht unzulässig sei, weil die Kläger zur Kautionszahlung sowie zur Zahlung der Mietzinsen seit 15.11.1990 monatlich a 8.280,00 DM verpflichtet seien und somit der dem Beklagten zustehende Gesamtbetrag höher als die im Vollstreckungsbescheid titulierte Forderung sei.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Die Klägerin zu 1) ist aktiv legitimiert, da zwar das Konkursverfahren eröffnet worden ist, aber dieser Beschluß wieder aufgehoben wurde. Derzeit ist zwar die Eröffnung eines Konkursverfahrens beantragt, die Konkurseröffnung liegt aber nicht vor. Auch ist das LG Nürnberg-Fürth sachlich zuständig, § 796 Abs. 3 ZPO.
Die zulässige Klage ist auch begründet. Die Kläger haben einen Anspruch, daß die Zwangsvollstreckung aus dem Vollstreckungsbescheid des AG Erlangen v. 14.1.1991 für unzulässig erklärt wird.
Es ist ein Grund nach Rechtskraft dieses Vollstreckungsbescheides entstanden, so daß die Kläger zur Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 Abs. 2 ZPO berechtigt sind.
Durch die fristlose Kündigung seitens des Beklagten v. 14.2.1991 ist das Mietverhältnis nach Rechtskraft des Vollstreckungsbescheides beendet worden. Selbst wenn in der Vereinbarung v. 27.2.1991 eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gesehen wird, trat spätestens eine Beendigung dieses Mietverhältnisses mit einer Weitervermietung an einen Dritten ein. Durch diese Beendigung war der Beklagte verpflichtet gewesen, eine Abrechnung über die ihm zustehende Forderung zu erstellen. Spätestens mit Ablauf einer 6monatigen Frist muß der Vermieter über die ihm zustehende Mietsicherheit abrechnen, vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 254.
Diese Verpflichtung des Vermieters, hier des Beklagten, entfällt auch nicht deshalb, weil ihm die Mietkaution nicht bzw. nicht vollständig aufgrund dessen, daß die Zwangsvollstreckung bis 5.2.1992 nur teilweise erfolgreich war, zur Verfügung stand. Die Verpflichtung seitens des Vermieters, über die Mietkaution abzurechnen, besteht auch dann, wenn er diese nicht in Händen hat, aber einen Titel besitzt, dem ein Mietkautionsanspruch zugrunde liegt und er hieraus die Zwangsvollstreckung betreibt. Die Verneinung einer solchen Verpflichtung würde sonst dazu führen, daß der Vermieter seinerseits eine erheblich längere Überlegungsfrist hätte, mit welchen Ansprüchen er hinsichtlich der Mietkaution aufrechnen will. Dies würde aber dem Gedanken aus §...