Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung
Verfahrensgang
AG Fürth (Bayern) (Urteil vom 15.04.1982; Aktenzeichen 1 C 49/82) |
Tenor
I. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Amtsgerichts Fürth vom 15.04.1982 – Az.: 1 C 49/82 – wird zurückgewiesen.
II. Die Klägerin hat auch die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Tatbestand
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen. Es wird insoweit auf die Gründe des Ersturteils und die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
II.
Die formell nicht zu beanstandende Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Führt vom 15.04.1982 hat in der Sache keinen Erfolg. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses auf DM 393,78 ab 01.01.1982.
1. Ein solcher Anspruch könnte sich allenfalls aus § 2 MHG ergeben. Dem steht aber entgegen, daß nach h.M. „Mietzins” im Sinne des HHG- und damit auch im Sinne von § 2 MHG – immer nur der sog. Grund-, Netto- oder Kaltmietzins ist (Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 2 MHG, Rd.Nr. 22 m.w.N.). Denn während nach den Vorschriften des BGB der von den Parteien frei vereinbarte Mietzins grundsätzlich sämtliche Leistungen des Vermieters einschließlich der sog. Nebenleistungen umfaßt, geht das MHG von der Grundmiete als Regel aus. Das folgert die h.M. aus § 4 MHG, welcher dem Vermieter gestattet, in einem vereinfachten Verfahren eine etwaige Erhöhung seiner Neben- bzw. Betriebskosten auf den Mieter abzuwälzen. Bei jeder von der Vereinbarung einer bloßen Grundmiete abweichenden vertraglichen Mietzinsregelung hat daher eine Aufteilung des Mietzinses in den Grundmietzins und den Betriebskostenanteil zu erfolgen, bevor das MEG überhaupt anwendbar ist (vgl. Staudinger/Emmerich, a.a.O., Vorbem, 52 und 63 vor § 1 MHG). Anders ist die Sachlage, wenn der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens von vorneherein nur auf den Vergleich mit anderen Warm-(Inkiusiv-)mieten abstellt, falls ausreichend Vergleichsmieten festgestellt werden können. Dies hat die Klägerin gerade nicht getan. Sie hat vielmehr ihren Anspruch auf den Mietenspiegel der Stadt … vom 01.05.1980 gestützt, der ausschließlich Grundmieten enthält. In diesem Fall verbleibt es folglich bei dem obigen Grundsatz, daß die Klägerin nach § 2 MHG nur die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete verlangen kann.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von der Klägerin zur Unterstützung ihrer Ansicht angeführten Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken vom 21.04.1981; denn zu der Frage, wie § 2 MHG auszulegen und anzuwenden ist, sind in dieser Entscheidung keine – insbesondere keine bindenden – Ausführungen enthalten. Dem Verlangen der Klägerin auf Zustimmung zur Erhöhung des Grundmietzinses auf DM 315,32 ist aber die Beklagte vorprozessual mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 07.10.1981 nachgekommen, sodaß der Anspruch auf Zustimmung gemäß § 2 MHG bereits erfüllt und die Klageforderung unbegründet ist. Zur Erholung eines Sachverständigengutachtens besteht daher kein Anlaß.
2. a) Ein Anspruch auf Zustimmung zur Umlegung und/oder Erhöhung der Betriebskosten in Höhe von 78,46 DM besteht nicht. Ein derartiges Begehren ist nämlich nur im Wege einer Zahlungsklage durchsetzbar, mag sie auf §§ 4, 5 MHG oder auf den Mietvertrag gestützt sein (Schmidt/Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Rd.Nr. 267; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 4 MHG, Rd.Nr. 16). Ein Hinweis des Gerichts gemäß § 139 ZPO auf diese Rechtslage ist hier entbehrlich gewesen, da die Beklagte bereits in der Klageerwiderung vom 18.02.1982 zutreffend diesen Umstand eingewandt hat.
b) Aber selbst wenn die Klägerin einen Leistungsantrag auf Zahlung von monatlichen Nebenkosten in Höhe von DM 78,46 gestellt hätte, wäre die Klage unbegründet. Denn nach dem Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken vom 21. April 1981 (Az.: 3 W 29/81) ist die Vereinbarung einer Bruttomiete, durch die nicht bezifferte Nebenkosten pauschal mit abgegolten sein sollen, im Zweifel als eine Vereinbarung anzusehen, durch die das Recht des Vermieters wegen gestiegener Nebenkosten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHG vorzunehmen, ausgeschlossen ist (§ 1 S. 3 MHG). Dies trifft auf den gegenwärtigen Fall zu, da nach § 3 des Mietvertrages vom 20.07.1954 eine Brutto-(Inklusiv-)miete vereinbart wurde. Die Umlegung von Nebenkostenerhöhungen ist demnach nach § 16 zu § 3 des Mietvertrages nur für die „Haussteuer samt Zuschlägen und Umlagen sowie gemeindlichen Gebühren und Abgaben” zulässig, weil hier eine ausdrückliche Vertragsvereinbarung vorliegt. Für die übrigen Nebenkosten wie Heizungskosten, Kosten für Warmwasser, Fahrstuhl, Treppenreinigung, Spiegelglasversicherung (s. § 3 Abs. 3 des Mietvertrages), Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausmeister u.s.w., verbleibt es dagegen bei dem in den Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken aufgestellten Grundsatz, von dem abzuweichen die Kammer k...