LG Offenburg Urteil vom 14.10.1997 - 1 S 36/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter Kampfhundehaltung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Hält der Mieter eines Einfamilienhauses zwei Kampfhunde, ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung eingeholt zu haben, kann dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages gleichwohl zumutbar sein, wenn konkrete Beanstandungen aus der Tierhaltung nicht erwachsen sind. Jede nennenswerte Beeinträchtigung der Nachbarschaft durch bedrohliches Verhalten der Tiere oder nachlassende Beaufsichtigung berechtigt den Vermieter aber zur ordentlichen Kündigung.

Normenkette

BGB § 554a S. 1, § 564b Abs. 2 S. 1 Nr. 1

Verfahrensgang

AG Offenburg (Urteil vom 21.01.1997; Aktenzeichen 3 C 485/96)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Offenburg vom 21.01.1997, 3 C 485/96, im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen dahin abgeändert, daß die Klage abgewiesen wird.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Offenburg vom 21.01.1997 ist begründet.

Die Beklagten sind nicht zur Räumung und Herausgabe des gemieteten Einfamilienhauses … in … an die Kläger verpflichtet, weil jene nicht wirksam gekündigt haben.

1. Durch die ungenehmigte Hundehaltung haben die Beklagten nicht in einem solchen Maße ihre Verpflichtungen verletzt, daß den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (so die Voraussetzungen des § 554 a Satz 1 BGB für eine fristlose Kündigung).

a) Die Beklagten waren aufgrund § 9 Nr. 4 des Mietvertrages allerdings verpflichtet, die Zustimmung des Vermieters zur Haltung von Hunden einzuholen, da die Mietvertragsklausel entgegen der Auffassung der Beklagten nicht etwa wegen Verstoßes gegen § 9 des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) unwirksamist. Allerdings wird in der Literatur und Rechtsprechung die Auffassung vertreten, daß in sogenannten Formularmietverträgen dem Mieter nicht jegliche Tierhaltung verboten werden darf. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt in solchen Klauseln, wenn sie sein aus dem Mietvertrag begründetes Recht zur Nutzung der Mietwohnung so weit einschränkt, daß aufgrund einer allgemeinen und weiten Fassung der Klausel ihm auch das Halten solcher Kleintieren ohne Genehmigung verboten ist, von denen negative Auswirkungen auf die Mietsache oder Mitbewohner des Hauses nicht zu befürchten sind (Bsp.: Vögel, Fische, Hamster …; vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rn. 1038 m.w.N.).

Um eine solche Klausel handelt es sich im konkreten Fall jedoch nicht, da sie durch die Ausnahme von „Ziervögeln und Zierfischen” in hinreichender Weise Ausnahmen vom Zustimmungsgebot vorsieht.

b) Das in § 9 Nr. 4 des Mietvertrages begründete Gebot zur Einholung einer Zustimmung des Vermieters ist nicht deswegen hinfällig, weil nach dem Vertragswortlaut die Zustimmung schriftlich einzuholen ist.

Zwar kann das Schriftformerfordernis als unangemessene Benachteiligung des Mieters keine Wirksamkeit entfalten (vgl. hierzu Bub/Treier, a.a.O., III Rn. 1040 m.w.N.). Allerdings dürfte dennoch das Gebot zur Einholung einer Genehmigung des Vermieters wirksam sein. § 6 Abs. 1 AGBG sieht vor, daß der Vertrag im übrigen wirksam bleibt, soweit die Allgemeinen Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise unwirksam sind. Allgemein wird die Regelung dahin verstanden, daß die konkrete Klausel auch in ihrem beanstandungsfreien Teil unwirksam ist, und lediglich die weiteren Vertragsklauseln Gültigkeit behalten (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unwirksamer Klauseln, vgl. Palandt-Heinrich, BGB, 56. Aufl., Vorbemerkung vor § 8 AGBG, Rn. 9). Anderes gilt jedoch in Fällen, in dem die Klausel neben der unwirksamen auch inhaltlich unbedenkliche, aus sich heraus verständliche sprachlich und inhaltlich teilbare Bestimmungen enthält, die auch dann wirksam bleiben sollen, wenn sie den gleichen Sachkomplex betreffen (vgl. Palandt a.a.O., Rn. 11).

Hiernach durfte das Zustimmungserfordernis Bestand haben, weil die Klausel aus sich heraus noch Sinn macht, wenn das unwirksame Schriftfrom Erfordernis in Wegfall gerät.

c) Letztlich kann diese Frage jedoch dahinstehen, da die Beklagten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme … trotz der zustimmungslosen Hundehaltung nicht in einer Weise gegen ihre Verpflichtungen verstoßen, daß eine fristlose Kündigung gemäß §§ 553, 554 a BBG wirksam gewesen wäre. Es ist vielmehr davon auszugehen, daß von den gehaltenen beiden Tieren keine nennenswerte Störung ausgeht, so daß die Kläger zur Erteilung einer Zustimmung verpflichtet wären.

Grundsätzlich ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet, eine Zustimmung zur Haltung von Tieren zu geben; anders gilt nach herrschender Auffassung in der Rechtsprechung jedoch dann, wenn die konkret in Rede stehenden Tiere nich...