LG Osnabrück Urteil vom 19.05.1987 - 12 S 46/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine Umlagefähigkeit von Erbbauzinsen. Frage einer nachträglichen Änderungsvereinbarung

Orientierungssatz

1. Die mitvertragliche Umlegung von Erbbauzinsen einschließlich eventueller Erhöhungen ist unwirksam (vergleiche OLG Koblenz, 1986-01-07, W-RE-720/85, WuM 1986, 50).

2. Eine nachträgliche Änderungsvereinbarung bezüglich der Umlagefähigkeit der Erbbauzinsen kann nur dann angenommen werden, wenn den Parteien, insbesondere den Mietern, klar war, daß die ursprüngliche vertragliche Situation nicht ausreichte, um Ansprüche des Vermieters zu begründen, nicht aber dann, wenn die Mieter annahmen, daß erbbauzinsen als normale Nebenkosten umlagefähig seien.

3. Unter diesen Umständen stellt eine vorbehaltlose Zahlung der Erbbauzinsen als Nebenkosten keine Änderungsvereinbarung im Sinne des MHG § 10 (juris: MietHöReglG) dar.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Auch nach Auffassung der Kammer ist der Rückzahlungsanspruch des Klägers aus eigenem und abgetretenem Recht gemäß § 812 BGB begründet. Der Kläger hat zusammen mit seiner Ehefrau in den Jahren 1982 und 1983 Nebenkostenvorauszahlungen an die Beklagte geleistet. Zu Unrecht hat die Beklagte bei der jährlichen Abrechnung die ihr für Erbbauzinsen entstandenen Kosten in Höhe von insgesamt 1.685,72 DM auf den Kläger bzw. seine Ehefrau umgelegt. Zwar ist insoweit in § 4 des Mietvertrages vom 5.10.1977 vorgesehen, daß die Mieter die Erbpacht einschließlich eventueller Erhöhungen nach der Quadratmeterzahl ihrer Wohnfläche zu tragen haben. Diese Bestimmung ist jedoch auch nach Ansicht der Kammer wegen Verstoßes gegen § 10 MHG unwirksam, da es sich letztlich um eine in den §§ 1 bis 9 MHG nicht vorgesehene Möglichkeit der Erhöhung des Mietzinses handelt. Die zutreffenden Ausführungen des amtsgerichtlichen Urteils zu dieser Frage werden in der Berufungsbegründungsschrift auch nicht angegriffen (vgl. zu dem Problemkreis auch Beschluß des OLG Koblenz v. 7.1.1986 in WM 1986, 50 ff. m.w.N.).

Zu Unrecht beruft sich der Beklagte auch darauf, daß eine einvernehmliche nachträgliche Einigung über die Einbeziehung der Erbbauzinsen i.S. des § 10 MHG getroffen worden sei. Von einer nachträglichen Änderungsvereinbarung kann nur dann ausgegangen werden, wenn den Parteien klar war, daß die ursprüngliche vertragliche Situation nicht ausreichte, um Ansprüche der Beklagten zu begründen. Dies war aber zumindest bei der Beklagten bzw. dem Zeugen nicht der Fall. Diese gingen vielmehr davon aus, daß die Erbbauzinsen auch als "normale" Nebenkosten umlagefähig waren. Daß zumindest der Kläger und seiner Ehefrau das Gegenteil klar war, ist ebenfalls nicht feststellbar. Die Verhandlungen zwischen den Parteien sind daher zumindest aus Sicht der Beklagten nicht mit dem Willen geführt worden, eine Änderung der vertraglichen Situation herbeizuführen. Es ging vielmehr nur darum, angeblich schon bestehende Ansprüche durchzusetzen. Dies ist mit einem Rechtsbindungswillen i.S. des § 10 MHG nicht vereinbar. Bei dieser Sachlage kann dahinstehen, ob darüber hinaus die Wirksamkeit einer solchen Abrede daran scheitern müßte, daß kein "bestimmter Betrag" vereinbart worden ist.

Aus den obigen Ausführungen folgt auch, daß allein die vorbehaltlose Zahlung der Erbbauzinsen als Nebenkosten keine Vereinbarung i.S. des § 10 MHG darstellen kann. Auch konnte die Beklagte diese Zahlungen keinesfalls dahin verstehen, daß der Kläger und seine Ehefrau auf Einwendungen gegen die rechtliche Wirksamkeit der Umlage der Erbbauzinsen verzichten wollten, wenn sich deren Bedenken im nachhinein noch als richtig herausstellten. Im übrigen dürfte auch die Wirksamkeit eines solchen Anerkenntnisses an § 10 MHG scheitern. Schließlich ist der Kläger auch nicht durch § 814 BGB an der Geltendmachung seines Bereicherungsanspruchs gehindert. Zwar mag es sein, daß er und seine Ehefrau Zweifel an ihrer Zahlungsverpflichtung hatten. Eine entsprechende positive Kenntnis im Sinne der genannten Vorschrift läßt sich jedoch nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellen.

Fundstellen

Dokument-Index HI1737001