LG Potsdam Urteil vom 13.04.2004 - 3 O 101/03

Tenor

• Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Räumlichkeiten in …, zu räumen und in geräumten Zustand den Kläger herauszugeben.
• Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 20.396,81 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 % über den Basiszinssatz auf 250,- Euro seit dem 2.4.2003, auf 944,10 Euro seit dem 16.04.2003, auf 2.417,98 Euro seit dem 2.5.2003, auf 1.358,87 Euro seit dem 7.5.2003, auf 2.417,98 Euro seit dem 2.6.2003 sowie auf jeweils weitere 2.167,98 Euro seit dem 1.7.2003, 1.8.2003, 1.9.2003, 1.10.2003, 3.11.2003 sowie 1.12.2003 zu zahlen.
• Der Beklagte wird ferner verurteilt, an den Kläger eine Kaution durch Zahlung von 4.500,00 Euro oder durch Vorlage einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen Großbank auf erstes Anfordern und unter Verzicht auf das Hinterlegungsrecht in Höhe von 4.500,- Euro zu leisten.
• Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
• Das Urteil ist hinsichtlich des Räumungsanspruchs vorläufig vollstreckbar. Insoweit wird dem Beklagten gestattet, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000,- Euro, die auch durch eine selbstschuldnerische, unbefristete, unbedingte, schriftliche und unwiderrufliche Bürgschaft eines als Zoll- oder Steuerbürgen zugelassenen Kreditinstitutes erbracht werden kann, abzuwenden. Im übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter des ehemaligen Pförtnerhauses in … in …

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 23.3.2002 mietete der Beklagte von dem Kläger das ehemalige Pförtnerhaus zum Betrieb eines italienischen Restaurants. Die Parteien vereinbarten eine Nettomiete für die Mieträume in Höhe von 1.533,88 Euro und eine Untermiete für 2 PKW-Stellplätze in Höhe von 46,01 Euro, jeweils zzgl. Mehrwertsteuer, so dass sich insoweit eine Miete von 1.832,67 Euro ergab. Darüber hinaus vereinbarten die Parteien unstreitig, dass für vom Vermieter zu stellendes Inventar eine Inventarmiete zu zahlen ist (§ 3 Ziffer 1 des Mietvertrages). Die Inventarmiete sollte pro 100,- Euro Investition monatlich 1,- Euro Miete betragen. In einem zweiten Nachtrag vom 24.5.2003 zum Geschäftsraummietvertrag vom 23.3.2002 ist, von beiden Parteien unterzeichnet, die monatliche Inventarmiete mit 289,06 Euro festgelegt worden. Beide Parteien unterzeichneten außerdem eine Ergänzung der Nachtragsvereinbarung vom 24.5.2002, wonach bei der Vereinbarung zur Inventarmiete die 16 %-ige Mehrwertsteuer nicht berücksichtigt worden sei. Diese betrage 46,25 Euro, so dass sich insgesamt ein monatlicher Gesamtmietzins von 2.167,98 Euro errechnet.

Die Parteien vereinbarten weiter im schriftlichen Mietvertrag, dass der Mieter die Möglichkeit hat, in den umsatzarmen Monaten November bis März monatlich höchstens 250,- Euro vom Gesamtmietzins zinsfrei zurückzubehalten. Für den Fall, dass der Mieter von diese Möglichkeit Gebrauch macht, sollte der Einbehalt erstmals mit der folgenden April-Miete mit einer Mindestrate von 250,- Euro ausgeglichen werden. Hinsichtlich der Betriebskosten vereinbarten die Parteien, dass der Mieter zunächst keinen Vorschuss zu entrichten hat und die Parteien davon ausgehen, dass der Mieter die meisten Betriebskosten direkt bezahlt, so dass nur Betriebskosten, wie z. B. die Grundsteuer und die Gebäude- bzw. Grundstückshaftpflichtversicherung vom Vermieter verauslagt und einmal im Jahr dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Heizkosten hatte der Mieter ebenfalls direkt zu tragen.

Das Mietverhältnis begann ausweislich des schriftlichen Vertrages am 1.05.2002. Wegen weiterer Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die eingereichte Kopie des Vertrages nebst Anlagen verwiesen.

Der Beklagte machte in den Monaten Dezember 2002 bis März 2003 von der Möglichkeit des Einbehalts der Miete von 250,- Euro gebraucht, zahlte jedoch in den Monaten April bis Juni 2003 diese Beträge nicht nach. Die vereinbarte Kaution entrichtete der Beklagte weder durch Zahlung noch durch Vorlage einer Bürgschaft. Der Kläger übersandte dem Beklagten mit Schreiben vom 4.2.2003 eine Aufstellung über die von ihm verauslagten Betriebskosten für das Jahr 2002, nämlich über die Gebäudeversicherung, die Grundstückshaftpflichtversicherung und die Grundsteuer und forderte ihn auf, den sich daraus ergebenen Betrag in Höhe von 944,10 Euro zu zahlen. Eine Zahlung durch den Beklagten erfolgte trotz Mahnung nicht.

Am 10.4.2003 übersandte der Kläger dem Beklagten eine weitere Aufstellung über die von ihm verauslagten Zahlungen in Höhe von 1.358,87 Euro für das Jahr 2003 und forderte insoweit den Beklagten ebenfalls vergeblich auf, diesen Betrag auszugleichen.

Nachdem der Beklagte sowohl die Miete für den Monat April 2003 als auch die Miete für den Monat Mai 2003 nicht geleistet hatte, sprach der Kläger mit Schreiben vom 7.5.2003 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus und stellte dem Beklagten noch am gleichen Tag das Kündigungsschreiben per Bote...