Verfahrensgang
LG Meiningen (Urteil vom 23.08.2005; Aktenzeichen 2 O 596/03) |
Nachgehend
Tenor
I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des LG Meiningen vom 23.8.2005 abgeändert:
Es wird festgestellt, dass der Beklagte aufgrund der vom Kläger am 7.5.2003 erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung verpflichtet war, das von ihm angemietete Geschäftslokal im Erdgeschoss des Anwesens Steinweg 13 in S, bestehend aus einem Verkaufsraum, einem technischen Vorbereitungsraum, einem Sozialraum und 4 Toiletten mit einer Fläche von insgesamt ca. 140 m2 zu räumen und an den Kläger nebst Schlüssel herauszugeben.
Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger den durch die Kündigung vom 7.5.2003 entstandenen Schaden zu erstatten.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG Meiningen vom 23.8.2005 wird zurückgewiesen.
II. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger Sicherheit i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Parteien streiten über die Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses.
Der Kläger ist Eigentümer eines in S gelegenen Gebäudekomplexes. Er vermietete durch Mietvertrag vom 15.10.2002 an den Beklagten ein in diesem Gebäude sich befindendes Geschäftslokal zum Betrieb eines Backshops. Das Mietverhältnis sollte am 1.12.2002 beginnen und war bis zum 30.11.2012 befristet. Es sollte sich jeweils um 5 Jahre verlängern, wenn nicht eine der Parteien spätestens ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht. Die Parteien vereinbarten folgende Miete und Nebenkostenvorauszahlungen:
Nettokaltmiete bei 130 m2 6.370 EUR
Betriebs- und Heizkostenvorschuss 260 EUR
Nettokaltmiete für Technikraum 67,50 EUR
Nebenkostenvorauszahlung für Technikraum 9 EUR
Zwischensumme netto 6.706,50 EUR
Zuzüglich 16 % MwSt 1.073,04 EUR
Monatlich brutto 7.779,54 EUR.
In § 18 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien hinsichtlich des Konkurrenzschutzes folgende Regelung:
Der Vermieter sichert zu, dass im selben Gebäude kein Bäcker-Café vermietet wird.
Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 verwiesen.
Bereits zu Vertragsbeginn existierte im Obergeschoss des Anwesens eine gastronomische Einrichtung, das "Cafe Ü", in welchem u.a. auch Kaffee, Torten und Kuchen verkauft wurden.
Die Übergabe des Mietobjektes an den Beklagten erfolgte am 17.12.2002. In dem Abnahmeprotokoll (Anlage K 9) vereinbarten die Parteien, dass der Beklagte für den Monat Dezember lediglich ein Drittel des vereinbarten Mietzinses i.H.v. 2.593,18 EUR zu zahlen hat. In der Folgezeit entrichtete der Beklagte folgende Zahlungen an den Kläger:
am 6.3.2003 12.898,62 EUR
am 3.4.2003 6.909,54 EUR
am 5.5.2003 6.039,54 EUR
Summe: 25.847,70 EUR.
Nach den in dem Mietvertrag geregelten Vereinbarungen hatte der Beklagte unter Berücksichtigung der für den Monat Dezember 2002 reduzierten Miete für den Zeitraum vom 17.12.2003 bis 30.5.2003 insgesamt einen Mietzins i.H.v. 41.490,88 EUR zu zahlen. Mit Schreiben vom 7.5.2003 (Anlage K 4) kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen der rückständigen Miete fristlos und widersprach ausdrücklich der Fortsetzung des Gebrauchs des Mietobjektes.
Der Beklagte kündigte durch Schreiben vom 22.5.2003 (Anlage B 7) bzw. 25.6.2003 (Anlage B 8) das Mietverhältnis aus wichtigem Grunde bis zum 31.8.2003. Er stützte die von ihm ausgesprochene außerordentliche Kündigung darauf, dass das Objekt verspätet übergeben worden sei, bis zum März 2003 Mängel vorhanden gewesen seien und der Kläger den vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz nicht gewährleistet habe.
Die Parteien verlangen mit der Klage und der Widerklage die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die von ihnen jeweils ausgesprochenen außerordentlichen Kündigungen beendet worden ist und begehren wechselseitig den daraus entstandenen Schaden.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen (Bl. 260 - 266 Bd. II d.A.).
Das LG hat durch Urteil vom 23.8.2005 die Klage und die Widerklage abgewiesen. Die Abweisung der Klage hat es darauf gestützt, dass ein Schuldnerverzug nicht eingetreten sei, da der vereinbarte Mietzins wegen Wucher sittenwidrig sei. Die Abweisung der Widerklage hat es damit begründet, dass eine Verletzung des in dem Mietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzes nicht vorliege. Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Gegen dieses Urteil haben der Kläger und der Beklagte Berufungen eingelegt.
Mit der form- und fristgemäß eingelegten Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren weiter. Er behauptet, der in dem Mietvertrag vereinbarte Mietzins sei ortsüblich. Das LG habe die zur Ortsüblichkeit der Miet...