LG Saarbrücken Beschluss vom 09.06.2005 - 6 O 143/05

Nachgehend

Saarländisches OLG (Beschluss vom 25.09.2005; Aktenzeichen 8 W 204/05-30)

Tenor

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Verfügungsbeklagte.

Gründe

Die Verfügungsbeklagte ist Verpächterin der Gaststätte …, welche vom Verfügungskläger betrieben wurde. Die Verfügungsbeklagte berühmte sich gegenüber dem Verfügungskläger eines Inklusivpachtrückstandes in Höhe von 10.000,- € und berief sich diesbezüglich auf ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Wasserversorgung der Gaststätte. Auf ihr Betreiben hin wurde die Wasserversorgung zur Gaststätte mehrfach unterbrochen.

Der Verfügungskläger hat die von der Verfügungsbeklagten angeführten Pachtrückstände bestritten.

Unter dem 12.04.2005 erwirkte der Verfügungskläger eine einstweilige Verfügung, mit der der Verfügungsbeklagten untersagt wurde, die Wasserzuleitung zu beeinträchtigen bzw. ihr aufgegeben wurde, die Wasserzuleitungen zum Restaurant … wieder herzustellen. Hiergegen legte die Verfügungsbeklagte unter dem 15.04.2005 Widerspruch ein mit dem Antrag, den Beschluss vom 12.04.2005 aufzuheben und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen. Der Verfügungskläger beantragte, den Beschluss vom 12.04.2005 aufrechtzuerhalten.

Die Verfügungsbeklagte war der Auffassung, zur Unterbrechung der Wasserzufuhr aufgrund der von ihr geltend gemachten Inklusivpachtrückstände berechtigt zu sein, aufgrund derer sie – unstreitig – dem Verfügungskläger unter dem 23.02.2005 auch fristlos gekündigt hat.

Nach der mündlichen Verhandlung vom 19.05.2005 erklärten die Parteien mit Schriftsätzen vom 19.05.2005 und 03.06.2005 den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt und stellten wechselseitige Kostenanträge, vor dem Hintergrund, dass der Verfügungskläger zwischenzeitlich die Schlüssel zu dem Ladenlokal an die Verfügungsbeklagtenseite herausgegeben hat und das Lokal nicht mehr betreibt.

Dementsprechend war lediglich noch gemäß § 91a ZPO über die Verteilung der Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden.

Vorliegend ist es gerechtfertigt, die Kosten des Rechtsstreits der Verfügungsbeklagten aufzuerlegen. Unabhängig davon ob bzw. in welcher Höhe der Verfügungskläger sich mit der Zahlung der Inklusivpacht in Rückstand befand, war sie vorliegend nicht berechtigt, hinsichtlich der Wasserversorgung der Gaststätte ein Zurückbehaltungsrecht dergestalt auszuüben, dass sie die Versorgung zur Gaststätte unterbrechen ließ. Der Vermieter kann von ihm geschuldete Nebenleistungen zur Versorgung des Mieters mit Wärme, Strom und Wasser nicht gemäß §§ 273, 320 BGB zurückhalten, obwohl die Voraussetzungen der §§ 273, 320 BGB bei Zahlungsverzug des Mieters gegeben sind (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage 1999 III a Rn. 1152 m.w.N.).

Die von der Verfügungsbeklagten angeführte Rechtssprechung des KG, abgedruckt in Gewerbe-, Miete und Teileigentum 6/04, Seite 228 ff, welche auch bei Bub/Treier, a.a.O., unterstützt wird, vermag nicht zu überzeugen. Maßgeblich ist nach Auffassung des Gerichts, dass die Nutzung der Gaststätte zu dem ursprünglich vertraglich vorgesehenen Betrieb erheblich durch die Unterbrechung der Wasserzufuhr beeinträchtigt wird. Ob der der Gaststättennutzung zugrundeliegende Miet- bzw. Pachtvertrag zurecht gekündigt wurde, ist zwischen den Parteien streitig und Gegenstand eines Räumungsrechtsstreites vor dem Landgericht Saarbrücken unter dem Az 6 O 106/05. Hierbei dem Mieter zwar das mietvertraglich vorgesehene Mitbenutzungsrecht an den Versorgungsleitungen zuzugestehen, andererseits aber die Vorschriften des Besitzschutzes der §§ 862. 869, 858 Abs. 1 BGB zugunsten des Mieters nicht anzuwenden, da dieser kein (Mit-) Besitzrecht an den Versorgungsleitungen inne habe, stellt eine zu formalistische Unterscheidung dar, welche das Gericht für lebensfern und nicht praktikabel hält. Vielmehr geht es davon aus, dass das Verhalten der Verfügungsbeklagten vorliegend den Tatbestand der verbotenen Eigenmacht im Sinne der §§ 862, 869. 858 Abs. 1 BGB erfüllt und nicht deshalb ausgeschlossen ist, da dem Verfügungskläger (Zitat) “nichts von dem genommen wird, was er bereits besitzt”.

Auch die von dieser Auffassung bemühte Argumentation zur Vereinbarkeit des Zurückbehaltungsrechts an der Wasserversorgung mit den Vorschriften von Treu und Glauben nach §§ 242, 320 Abs. 2 BGB bei ganz erheblichen unstreitigen Pachtrückständen kann auf den vorliegenden Fall schon deshalb nicht übertragen werden, da die von der Verfügungsbeklagten angegebenen Pachtrückstände zwischen den Parteien gerade streitig sind.

Dieses Ergebnis benachteiligt die Verfügungsklägerin vorliegend auch nach billigem Ermessen nicht unzumutbar. Auf etwaige Zahlungsrückstände kann sie, wie bereits geschehen, mit der entsprechenden Räumungsklage reagieren. Soweit Zahlungsansprüche gegen den Verfügungskläger bestehen, kann sie auch diese gerichtlich durchsetzen. Eine Notwendigkeit zum eigenmächtigen Eingreifen bestand und besteht so...