Verfahrensgang
AG Saarbrücken (Teilurteil vom 01.09.1998; Aktenzeichen 5 C 416/98) |
Tenor
I.
Die Berufung des Klägers gegen das am 1. September 1998 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Saarbrücken – 5 C 416/98 – wird zurückgewiesen.
II.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
III.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 8.696,04 DM festgesetzt.
Gründe
Mit mündlichen Mietvertrag hatte der Kläger von der Beklagten ab dem 1. März 1992 im Anwesen … eine Wohnung zu einem monatlichen Mietzins von 450,00 DM und eine Garage zu einem monatlichen Mietzins von 50,00 DM angemietet. Zum Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien kam es aufgrund einer Chiffre-Anzeige der Beklagten in der Saarbrücker Zeitung vom 4. Februar 1992, in welcher die Wohnung wie folgt inseriert war:
„Wohnungsangebot … 3 Zi/Kü/Bad, Dachgeschoss, Zentralheizung DM 450,00 kalt per sofort – bzw. nach Absprache”.
Die Beklagte erstellte regelmäßig in den Jahren 1994, 1995, 1996 und 1997 Abrechnungen über die Betriebskosten, die vom Kläger akzeptiert und beglichen wurden. Insgesamt zahlte der Kläger insoweit 8.696,04 DM an die Beklagte.
Nachdem die Beklagte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Klägers mit Schreiben vom 17. September 1997 fristlos gekündigt hatte, räumte der Kläger die Wohnung am 1. Dezember 1997 und begehrt mit seiner Klage nunmehr unter anderem von der Beklagten die Rückzahlung der auf die Betriebskosten geleisteten Zahlungen in Höhe von 8.696,04 DM.
Das Amtsgericht hat die Klage insoweit mit dem angefochtenen Teilurteil abgewiesen. Gegen dieses, seinen Prozessbevollmächtigten am 11. September 1998 zugestellte Urteil hat der Kläger mit am Montag, dem 12. Oktober 1998, beim Landgericht Saarbrücken eingegangenem Schriftsatz vom gleichen Tage Berufung eingelegt und diese mit am 12. November 1998 beim Landgericht eingegangenem Schriftsatz vom gleichen Tage begründet. Mit der Berufung verfolgt er seinen erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiter.
Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 15. Januar 1999 Bezug genommen.
Die gemäß den §§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung ist nicht begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Rückzahlung der auf die Betriebskosten geleisteten Zahlungen in Höhe von 8.696,04 DM aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu. Die von dem Kläger geleisteten Zahlungen sind nämlich nicht ohne rechtlichen Grund erfolgt. Eine Vereinbarung, dass zusätzlich zur Miete Nebenkosten zu zahlen sind, setzt zweierlei voraus. Zunächst ist eine Einigung zwischen den Vertragsparteien über die Mietstruktur, d.h. über die Frage, ob überhaupt zusätzlich zur Miete Nebenkosten zu zahlen und diese nicht durch die Miete abgedeckt sein sollen, erforderlich. Des Weiteren müssen sich die Vertragsparteien darüber einigen, welche Nebenkosten, die im einzelnen bestimmt werden oder aber zumindest bestimmbar sein müssen, auf den Mieter abgewälzt werden sollen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III, Rn 310).
Die erste der beiden zuvor genannten Voraussetzungen ist im vorliegenden Fall erfüllt. Denn die Parteien hatten bei Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich der Wohnung eine Kaltmiete von monatlich 450,00 DM vereinbart. Sie waren sich daher darüber einig, dass die Miete die Nebenkosten nicht abdecken sollte.
Allerdings genügt eine solche Vereinbarung nicht der zweiten oben genannten Voraussetzung. Denn allein der Vereinbarung einer Kaltmiete lässt sich nicht entnehmen, welche Nebenkosten geschuldet sind (vgl. Sternel, a.a.O., III, Rn 311). Ob eine hinreichend bestimmte Vereinbarung über die auf den Kläger umzulegenden Betriebskostenarten zwischen den Parteien bereits bei Abschluss des Mietvertrages getroffen worden war, ist streitig.
Einer Beweiserhebung hierüber bedurfte es jedoch nicht, da die Parteien im vorliegenden Fall jedenfalls zu einem späteren Zeitpunkt für die streitgegenständlichen Abrechnungszeiträume im Wege der Ergänzung des ursprünglichen Mietvertrages eine Vereinbarung darüber getroffen haben, welche bestimmten Nebenkosten von dem Kläger zusätzlich zur vereinbarten Miete zu tragen sein sollen.
Dabei kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob in der vorbehaltlosen Zahlung des von dem Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung bezifferten Abrechnungssaldos durch den Mieter ein deklaratorisches oder konstitutives Schuldanerkenntnis liegt bzw. eine Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten dahingehend anzunehmen ist, dass die in der Abrechnung bestimmten Betriebskostenarten von dem Mieter künftig geschuldet sein sollen. Obwohl insoweit die Möglichkeit einer konkludenten Vertragsänderung allgemein anerkannt ist, werden hinsichtlich der an diese zu stellenden Voraussetzungen in der Rechtsprechung und in der Literatur unterschiedliche Auffassungen vertreten (vgl. zu diesem Problemkreis: AG Wuppertal, WuM...