LG Saarbrücken Urteil vom 17.02.1995 - 13 B S 218/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachmieterstellung bei vorzeitiger Beendigung eines Staffelmietverhältnisses

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Eine Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses für den Fall einer Nachmieterstellung hindert den Vermieter auch bei einer vereinbarten Staffelmiete nicht daran, von dem Nachmieter einen höheren Mietzins zu fordern.

2. Die ohne weitere Zusätze getroffene Nachmietervereinbarung verpflichtet den Mieter nicht zur Benennung mehrerer Nachmieter, sondern es genügt, wenn ein zumutbarer Nachmieter gestellt wird.

3. Die dem Vermieter zustehende Überlegungsfrist, innerhalb der er prüfen kann, ob der vorgeschlagene Nachmieter akzeptabel ist, beträgt bis zu drei Monate und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (hier: zwei Monate).

4. Die bloße Ausländereigenschaft stellt keinen Ablehnungsgrund für den vorgeschlagenen Nachmieter dar.

Normenkette

BGB §§ 242, 535, 552

Verfahrensgang

AG Saarbrücken (Urteil vom 13.09.1994; Aktenzeichen 36 C 402/94)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 13.09.1994 verkündete Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken – Aktenzeichen 36 C 402/94 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Unter Abweisung der Klage im übrigen werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 2.100,– DM nebst 4 % Zinsen aus jeweils 1.050,– DM seit dem 05.03. und dem 05.04.1994 zu zahlen.

II. Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

III. Die Kosten des Rechtsstreits beide Instanzen tragen die Kläger jeweils zu 1/6, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 2/3.

IV. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 3.150,– DM festgesetzt.

Gründe

Wegen des Sach- und Streitstandes wird auf, Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, auf die zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 27. Januar 1995 Bezug genommen.

Die nach den §§ 511, 511 a, 516, 518 und § 519 ZPO zulässige Berufung ist nur teilweise begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Monate März und April 1994, nicht dagegen für den Monat Mai 1994 zu (§ 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 25 des Mietvertrages vom 24.04.1990).

Dem Anspruch auf Zahlung von Mietzins für den Monat Mai 1994 steht eine Verletzung der zwischen den Parteien getroffenen Ersatzmietervereinbarung durch die Kläger entgegen mit der Folge, daß ein Mietzahlungsanspruch gemäß § 242 BGB entfallt (vgl. BGH LM Nr. 2 zu § 30 Mieterschutzgesetz). Die Kläger haben zwar die im Januar 1994 unstreitig vereinbarte sogenannte unechte Ersatzmietervereinbarung entgegen der Auffassung der Beklagten nicht treuwidrig dadurch verletzt, daß sie zunächst versucht hatten, einen höheren als mit den Beklagten vereinbarten Mietzins durchzusetzen. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, denen die Kammer folgt, verwiesen werden (§ 543 Abs. 1 ZPO). Die dagegen gerichteten Angriffe der Berufung können eine andere Beurteilung nicht rechtfertigen. Die Auffassung …, eine unberechtigte Ablehnung des Ersatzmieters liege vor, wenn der Vermieter von dem vorgeschlagenen Interessenten für die restliche Laufzeit des Vertrages die Annahme geänderter Bedingungen, so zum Beispiel eine höhere Miete, fordere (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Kapitel I, Randnummer 118) – anders verhalte es sich, so Sternel, Kapitel IV, Randnummer 351, wenn es sich um veraltete, dem Vermieter bisher schon kaum zumutbare Vertragsbedingungen handele oder er ohnehin alsband berechtigt wäre, bei Neuvermietung die Konditionen zu bestimmen – teilt die Kammer nicht. Sie schließt sich vielmehr der neueren Meinung an, wonach der Vermieter … berechtigt ist, mit dem Nachfolger neue Vertragsbedingungen auszuhandeln, ohne gegen § 242 BGB zu verstoßen (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage 1988, Teil B, Randnummer 109; OLG Hamburg, WM 87, 145 = NJW RR 87, 657). Auch der Umstand, daß mit den Beklagten eine Staffelmiete vereinbart war, konnte die Kläger nicht daran hindern, ihre Chancen am Markt zu sondieren und die Durchsetzung einer höheren Miete zu versuchen. Daß dieser anfangs geforderte Mietzins nicht durchsetzbar war, kann nicht zu Lasten der Kläger gehen, die in der Höhe durchaus verhandlungsbereit waren. Dies zeigt sich darin, daß sie, nachdem sie zunächst einen Mietzins in Höhe von 1.250,– DM gefordert hatten – die für den streitgegenständlichen Zeitraum vereinbarte Staffelmiete betrug 1.050,– DM – sich in der Folge mit 1.100,– DM begnügt haben. Es hatte einer ausdrücklichen Vereinbarung bedurft, von den Klägern verlangen zu können, daß sie jeden zuverlässigen und solventen Nachmieter akzeptieren, der zu den Konditionen des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages abzuschließen bereit gewesen wäre.

Die Kläger haben jedoch dadurch gegen Treu und Glauben verstoßen, daß sie den als Nachmieter benannten ausländischen Fußballspieler ohne...