Entscheidungsstichwort (Thema)
Räumung von Wohnraum
Verfahrensgang
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen dasUrteil des Amtsgerichts Trier vom04. Dezember 2001 – 6 C 283/01 – und ihr Antrag auf Verlängerung der im angefochtenen Urteil bewilligten Räumungsfrist werden zurückgewiesen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 a. F. ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
1.
Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Räumungsbegehren des Klägers ist begründet, da die Beklagten verpflichtet sind, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB).
Das Mietverhältnis ist mittlerweile aufgrund der fristlosen Kündigungen des Klägers vom 25.02. (Bl. 99 GA) und vom 15.10.2002 (Bl. 195 GA) wirksam beendet worden, da sich die Beklagten für den Zeitraum Juni 2001 bis Oktober 2002 mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befinden, der den zu zahlenden Mietzins für zwei Monate übersteigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB).
Die Beklagten schulden dem Kläger ausweislich des Mietvertrages vom 11.06.1989 einen monatlichen Mietzins in Höhe von 300,00 DM, mithin
153,39 EUR.
Dieser Betrag ist nach den überzeugenden, in sich geschlossenen und widerspruchsfreien Ausführungen des Sachverständigen, Dipl.-Ing. (FH) Dietmar Plößl in seinem Gutachten vom 25.09.2002 um 14 %, mithin
21,47 EUR
wegen Mangelndes Mietobjektes zu mindern. Es verbleibt ein monatlich von den Beklagten geschuldeter Betrag in Höhe von
131,92 EUR.
Demnach schulden die Beklagten dem Kläger für den, den fristlosen Kündigungen zugrundeliegenden Zeitraum Juni 2001 bis einschließlich Oktober 2002 insgesamt
2.242,64 EUR
(17 × 131,92 EUR).
Gezahlt haben die Beklagten bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung vom 15.10.2002 insgesamt
1.766,51 EUR,
demnach
476,13 EUR
und damit mehr als zwei Monatsmieten zu wenig.
Die fristlose Kündigung ist auch nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da bis einschließlich November 2002 immer noch ein Rückstand von 312,35 EUR besteht.
Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt ebenfalls nicht mehr in Betracht, da diese Vorschrift bei außerordentlicher fristloser Kündigung aus wichtigem Grund nicht anwendbar ist (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Unabhängig davon kann eine besondere Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Beklagten mittlerweile trotz der nachhaltigen Erkrankung des Beklagten zu 2) nicht mehr angenommen werden. Seit Ausspruch der ursprünglich mit Eigenbedarf begründeten Kündigung vom 31.07.2000 zum 31.07.2001 sind mittlerweile nahezu 2 1/2 Jahre vergangen. Die Beklagten hatten damit mehr als genug Zeit, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen. Hierzu waren sie auch verpflichtet, da selbst eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 a Abs. 1 BGB nur so lange in Betracht gekommen wäre, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen gewesen wäre. Demnach mussten die Beklagten seit Ausspruch der ursprünglichen Kündigung damit rechnen, dass das Mietverhältnis – auch im Falle der Fortsetzung gemäß § 574 a Abs. 1 BGB – in absehbarer Zeit beendet wird und sie den Wohnraum zu räumen haben. Trotz der bestehenden Verpflichtung haben die Beklagten bislang keinerlei Bemühungen um Ersatzwohnraum entfaltet. Dieser Umstand ist bei der notwendigen Abwägung der widerstreitenden Interessen des Klägers als Vermieter und der Beklagten als Mieter zugunsten des Klägers zu berücksichtigen und führt mittlerweile zur Verneinung einer besonderen Härte für die Beklagten.
Entgegen der Ansicht der Beklagten wurde durch das Testament der Voreigentümerin des Mietanwesens auch der ursprünglich unbefristete Mietvertrag nicht wirksam in einen bis zum Jahre 2020 befristeten umgewandelt. Insoweit fehlt es schon an der nach § 550 BGB erforderlichen Schriftform des § 126 BGB, wonach die Unterschrift beider Vertragsparteien unter eine vereinbarte Vertragsverlängerung erforderlich ist. Die Berufung auf diesen Formmangel durch den Kläger als Erwerber im Falle des § 566 BGB ist nicht arglistig. Insbesondere war der Kläger nicht verpflichtet, interne Bindungen des Verkäufers, die sich aus einem Vermächtnis ergeben, zu beachten.
2.
Eine Verlängerung der im Urteil des Amtsgerichts bis zum 28.02.2002 bewilligten Räumungsfrist kommt ebenfalls nicht mehr in Betracht. Auch hier ergibt die Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände infolge des seit der ursprünglichen Kündigung vergangenen Zeitablaufes unter Berücksichtigung aller, von den Beklagten vorgebrachter Umstände, ein Überwiegen des Interesses des Klägers an der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 7, 713 ZPO.
Der Streit...