LG Tübingen Urteil vom 05.04.2005 - 5 O 11/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Nachgehend

OLG Stuttgart (Urteil vom 15.09.2005; Aktenzeichen 13 U 63/05)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist für die Beklagte wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Streitwert:

Antrag Zf. 1: 17.400,– EUR

Antrag Zf. 2: 1.450,– EUR

Antrag Zf. 3: 17.400,– EUR

Insgesamt somit 26.250,– EUR

Tatbestand

Der Kläger begehrt von der Beklagten Räumung und Herausgabe von als Dentallabor genutzten Gewerberäumen im Erdgeschoß des Gebäudes … in ….

Eigentümerin des Räume ist die … in ….

Die Eigentümerin schloß mit dem Kläger 1996 einen Mietvertrag über die Räumlichkeiten bis 31.12.2005 zum Betrieb eines Dentallabors. Die Monatsmiete belief sich zuletzt auf 945,– EUR. Untervermietung war nur mit Zustimmung der Eigentümerin gestattet.

Am 01. Juli 2002 schloß der Kläger mit der Beklagten einen unbefristeten (Unter-)mietvertrag über die gesamten Räumlichkeiten einschließlich Laborgeräten und Möbeln zu einem Entgelt von monatlich 1.450,– EUR. Eine Kündigung war mit einer Frist von 2 Monaten zum Anfang des nächsten Monats möglich. Mit Schreiben vom 28. Februar 2004, zugegangen am 2. März 2004, kündigte der Kläger und forderte die Beklagte zur Räumung bis 30. April 2004 auf.

Am 2./3. März 2004 unterzeichneten die Parteien einen „Kaufvertrag” über die wesentlichen Labormöbel und -gerate. Der Vertrag sah Teilzahlungen über 10.000,– EUR vor, fällig jeweils am 31. Juli und 31. Januar eines jeden Jahres. Die erste Rate sollte sofort fällig sein; drei Raten sollten bereits als bezahlt gelten. Bis zur vollständigen Zahlung sollte für die Räumlichkeiten ein monatliches Entgelt weiterbezahlt werden.

Die Eigentümerin (– vertreten durch RA … –) kündigte gegenüber dem Kläger als Hauptmieter das Mietverhältnis am 24. März 2004 fristlos wegen vertragswidriger Nutzung als Wohnraum und ungenehmigter Untervermietung.

Mit Schreiben vom 05. Mai 2004 kündigte RA … für die Eigentümerin nochmals aus wichtigem Grund wegen Lagerung von Schußmunition und leichtentzündlicher Stoffe innerhalb der Mieträume.

Am 6. April 2004 schloß die Eigentümerin mit der Beklagten über die Räume einen unmittelbaren (Haupt-)Mietvertrag ab 01. Mai 2004. Seither bezahlt die Beklagte eine monatliche Miete an die Eigentümerin.

Die vom Kläger zunächst noch weiterbezahlte Miete wurde durch die Eigentümerin abgerechnet und zum Teil mit Nebenkosten verrechnet. Nachdem die Eigentümerin weitere Mietzahlungen unstreitig zurückerstattet hat (vgl. Hinterlegungsanstrag Bl. 141), wurde die Mietzahlung beim Amtsgericht hinterlegt. Die Eigentümerin begehrte vom Kläger keinerlei weitere Mietzahlungen. Der Kläger hat bisher keine Feststellungsklage gegen die Eigentümerin auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses erhoben.

Der Kläger ist der Ansicht, daß die Kündigung durch die Eigentümerin mangels Kündigungsgrund unwirksam gewesen wäre.

Der Kläger stellt folgenden Antrag:

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Laborräume im Erdgeschoß des Gebäudes … in …, bestehend aus einem Laborraum, zwei Toiletten und einem Nebenraum zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.450,– EUR zu bezahlen.
3. Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe des Mietobjekts Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.450,– EUR monatlich zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt Klagabweisung.

Der Beklagte trägt vor, daß der Kläger selbst nicht mehr Hauptmieter ist, vielmehr zwischenzeitlich die Beklagte unmittelbare Hauptmieterin ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Ausführungen der Parteien im Gütetermin vom 15. Juni 2004 und der Verhandlung vom 08. März 2005 Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen … Niederlassungsleiter der Eigentümerin; auf die Sitzungsniederschrift vom 8. März 2004 wird hinsichtlich der Angaben des Zeugen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist unbegründet.

II.

1. Vorraussetzung für die erfolgreiche Geltendmachung der Ansprüche des Klägers, insbesondere eines Anspruchs auf Herausgabe an ihn als (ursprünglichen) Hauptmieter ist, daß der Kläger selbst berechtigter Besitzer aufgrund eines bestehenden Hauptmietvertrags mit der Eigentümerin ist. Fehlt dem Kläger selbst gegenüber der Eigentümerin dieses Recht zum Besitz aufgrund eines ungekündigten Hauptmietvertrags, wäre die Klage zumal dann unbegründet, wenn die Beklagte selbst aufgrund eines eigenen Hauptmietverhältnisses der Eigentümerin gegenüber zum Besitz berechtigt wäre.

2. Unstreitig existieren zwei fristlose Kündigungen der Eigentümerin gegenüber dem Kläger, nämlich vom 24. März 2004 und 5. Mai 2004. Unstreitig macht die Eigentümerin gegenüber dem Kläger keinerlei laufende Mietzinsforderung mehr geltend. Die Eigentümerin wurde unstreitig a...