Leitsatz (amtlich)
1. Der gekündigte Unternehmer hat zu beweisen, dass er nicht zur Räumung und Herausgabe an den ihm in Anspruch nehmenden Hauptmieter verpflichtet ist, wenn er behauptet, dessen Berechtigung sei auf Grund einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses entfallen.
2. Die Lagerung von 25 kg Munition und 2 l Petroleum für den Betrieb eines Dentallabors angemieteten Räumen berechtigt den Vermieter jedenfalls ohne ergänzenden Vortrag zur Gefährdungslage nicht zu einer außerordentlichen Kündigung.
Verfahrensgang
Tenor
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 5. Zivilkammer des LG Tübingen vom 5.4.2005 dahin abgeändert, dass unter Klagabweisung im Übrigen die Beklagte verurteilt wird,
a) die Laborräume im Erdgeschoss des Gebäudes in ' bestehend aus einem Laborraum, zwei Toiletten und einem Nebenraum, zu räumen und an den Kläger herauszugeben,
b) an den Kläger 20.300 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.450 EUR seit 4.5., 2.6., 2.7., 3.8., 2.9., 2.10., 3.11. und 2.12.2004, 4.1., 2.2., 2.3., 2.4., 3.5. und 2.6.2005 zu bezahlen.
Die weiter gehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung zu Ziff. 1a abwenden durch Sicherheitsleistung i.H.v. 5.000 EUR, im Übrigen durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger vor Vollstreckung zu Ziff. 1a Sicherheit in gleicher Höhe, im Übrigen i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Streitwert der Berufung: 37.700 EUR.
Tatbestand
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen. Ergänzend sei angeführt, dass der Kläger am 12.4.2005 beim LG Tübingen Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis mit der Eigentümerin nicht durch Kündigung beendet wurde, eingereicht hat (Az.: 5 O 146/05).
Der Kläger trägt zur Begründung seiner Berufung vor, das LG sei zu Unrecht von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses zwischen ihm und der Eigentümerin und von seiner Beweislast für den Fortbestand ausgegangen. Er habe zwar die Kündigungsschreiben vom 24.3. und 5.5.2004 erhalten. Die geltend gemachten Kündigungsgründe seien jedoch unsubstantiiert und nicht stichhaltig. Er habe die Laborräume zu keinem Zeitpunkt als Wohnung genutzt. Entgegen der Meinung des LG habe der Zeuge dies anlässlich seiner Vernehmung auch nicht bestätigt. Zum Beweis der Unrichtigkeit der Behauptung des Beklagten beruft sich der Kläger auf das Zeugnis des Herrn und das seines Sohnes. Weiter trägt der Kläger vor, eine unbefugte Untervermietung habe nicht vorgelegen. Im Übrigen hätte die Eigentümerin im Falle unbefugter Untervermietung nach § 8 Ziff. 4 des Hauptmietvertrages nur kündigen können, wenn sie binnen eines Monats nach Kenntniserlangung erfolglos die Beendigung des Untermietverhältnisses gefordert hätte. Schon die Beendigungsaufforderung fehle, wofür als Zeuge benannt werde. Die Kündigung verstoße außerdem gegen Treu und Glauben, nachdem die Eigentümerin die herausverlangten Mieträume direkt an die Untermieterin vermietet habe. Zudem habe die Eigentümerin das Kündigungsrecht hierdurch verwirkt. Schließlich sei die 1-Monats-Frist nicht eingehalten. Der Eigentümerin sei seit Juli 2002 die Anwesenheit der Beklagten in den Mieträumen bekannt gewesen, was die Zeugen und bestätigen könnten. Das LG hätte deshalb nicht von der Wirksamkeit der Kündigung ausgehen dürfen, zumindest aber eine Umkehr der Beweislast zu Lasten der Beklagten annehmen müssen. Der monatliche Mietzins an die Eigentümerin werde nach wie vor durch Hinterlegung beim AG Tübingen bezahlt.
Der Kläger beantragt, unter Abänderung des am 5.4.2005 verkündeten Urteils des LG Tübingen die Beklagte zu verurteilen,
1. die Laborräume im Erdgeschoss des Gebäudes in ..., bestehend aus einem Laborraum, zwei Toiletten und einem Nebenraum zu räumen und an den Kläger herauszugeben,
2. an den Kläger Nutzungsentschädigung i.H.v. 20.300 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.450 EUR seit 2.5., 2.6., 2.7., 2.8., 2.9., 2.10., 2.11. und 2.12.2004, 2.1., 2.2., 2.3., 2.4., 2.5. und 2.6.2005 zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie trägt vor, beide fristlosen Kündigungen der Eigentümerin seien wirksam. Die erste sei gerechtfertigt, nachdem der Kläger trotz der eindeutigen Regelungen in seinem Mietvertrag über einen Zeitraum von mehreren Jahren der Eigentümerin die Untervermietung nicht angezeigt habe. Zudem sei beachtlich, dass der Kläger bis zur erstinstanzlichen Entscheidung im vorliegenden Fall nichts gegen die fristlose Kündigung durch die Eigentümerin unternommen habe. Die zweite Kündigung sei gerechtfertigt, weil der KIäger in sehr großem Umfang Munition und Petroleum in den Mieträumen in vorschriftswidriger Weise gelagert habe. Der Kläger habe mit der Lagerung der Munition ni...