Verfahrensgang
AG Wiesbaden (Urteil vom 03.09.1985; Aktenzeichen 98 C 865/85) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 3.9.1985 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden teilweise abgeändert.
Die Beklagten bleiben verurteilt, einer Erhöhung des monatlichen Nettomietzinses für die von ihnen im Hause … in … ehemals innegehaltenen Räumlichkeiten auf 2.019,12 DM ab 1.10.1985 zuzustimmen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Anschlußberufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
Die in 2. Instanz erhobene weitere Klage wird abgewiesen.
Von den Kosten der 1. Instanz haben die Klägerinnen 5/6, die Beklagten 1/6 zu tragen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Klägerinnen zur Last.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 516, 518, 519 ZPO); sie hat auch in der Sache Erfolg, während die Anschlußberufung der Klägerinnen nicht begründet ist.
Die Beklagten verweisen zu Recht darauf, daß eine Mieterhöhung erst ab Oktober 1985 geschuldet wird.
Ein vor Ablauf der Stillhaltefrist erklärtes Erhöhungsverlangen ist unwirksam und entfaltet auch nach Ablauf der Frist keine Wirkung (vgl. Sternel, Mietrecht, 2. Auflage III Rdnr. 135; Schmidt-Futterer-Blank, Kündigungsschutzgesetze 4. Auflage C 77 m.w.Nw.).
Die Jahresfrist ist hier ab dem Beginn des Mietverhältnisses zu berechnen, weil Sinn der Regelung ist, daß der Mietzins mindestens 1 Jahr unverändert bleiben soll. Dieser Intention kann man nur gerecht werden, wenn die Jahresfrist nicht ab Abschluß des Mietvertrages, der geraume Zeit vor dem Beginn des Mietverhältnisses liegen kann, gerechnet wird, sondern ab Beginn des Mietverhältnisses.
Da ein wirksames Erhöhungsverlangen somit erst in der Klagebegründung gesehen werden kann, kann der höhere Mietzins – unter Berücksichtigung der Überlegungsfrist – erst ab Oktober 1985 verlangt werden.
Der Anspruch ist unter Zugrundelegung der Ausführungen des Amtsgerichts in Höhe von 2.019,12 DM begründet. Insoweit lag ein Rechenfehler des Amtsgerichts vor. Den Ausführungen des Amtsgerichts zu der Lage und Ausstattung der Wohnung, dem Mittelwert und dem Zuschlag in Höhe von 20 % sind die Parteien nicht entgegengetreten.
Die Berufung der Beklagten hatte somit in vollem Umfang Erfolg.
Nicht zu beanstanden ist – entgegen der Ansicht der Klägerinnen – die Auffassung des Amtsgerichts, wonach die Räumungsklage nicht begründet war.
Die Klägerinnen waren zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt.
Zwar sind die Beklagten mehrfach abgemahnt worden, ihr Verhalten rechtfertigt jedoch eine fristlose Kündigung nicht.
Der beiderseitige Parteivortrag und der vorgelegte Schriftwechsel macht deutlich, daß die Parteien unterschiedlicher Auffassung darüber sind, was zu einer ordnungsgemäßen Gartenpflege gehört. Die Maßstäbe, die hieran gestellt werden, können je nach Betrachtungsweise und persönlicher Einstellung … sehr unterschiedlich sein.
Die Anforderungen der Klägerinnen gehen jedoch über das hinaus, was üblicherweise für eine normale Gartenpflege als erforderlich angesehen wird.
Es ist z.B. für einen durchschnittlichen Gartenbenutzer nicht ohne weiteres ersichtlich, warum Tannen und Fichten vor Frosteinbruch gewässert werden müssen. Auch ein tägliches Laubkehren im Herbst dürfte über eine durchschnittliche Pflege hinausgehen.
Es mag durchaus sein, daß die Beklagten eine zu großzügige Vorstellung von Gartenpflege haben. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages, der für zwei Jahre fest geschlossen worden ist, kann aus einer möglicherweise nicht optimalen Gartenpflege nicht hergeleitet werden.
Wenn die Klägerinnen sich die Gartenpflege so vorgestellt haben, wie es im Schriftverkehr und dem Vorbringen im Prozeß zum Ausdruck kommt, so hätten sie den genauen Umfang der durchzuführenden Arbeiten im einzelnen festlegen müssen, damit auch für die Beklagten von Anfang an eindeutig klar gewesen wäre, welche Anforderungen an die im Mietvertrag ohne besondere Bestimmungen vereinbarte Gartenpflege gestellt werden.
Es erscheint der Kammer im übrigen nicht unbillig, wenn die Beklagten zum Schneiden der Bodendecker ein geeignetes Gerät, welches nach dem Mietvertrag von den Klägerinnen zu stellen ist, verlangen und diese Arbeiten nicht mit einer kleinen Schere ausführen wollen.
Die Beklagten haben schließlich eine Heckenschere besorgt und die Sträucher geschnitten, wodurch allerdings ein paar kleine Schrammen an der Hauswand entstanden sind, was jedoch nicht als Vertragsverletzung angesehen werden kann.
Die Ausführungen der Klägerinnen zur Gartenpflege, insbesondere zu dem Eingeben von Bäumen und Sträuchern, sind zudem … widersprüchlich, da sie sich immer wieder darüber beklagen, daß die Klägerin zu 2) die notwendigsten Gartenarbeiten (Schneiden der Rosen, Wässern des Gartens) habe selbst ausführen müssen und deshalb bei Abwesenheit der Beklagten täglich genötigt worden sei, zum Haus Mathildenstraße 12 zu fa...
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