Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Umdeutung einer nichtigen Zuordnung eines Gebäudebestandteils zum Sondereigentum
Tenor
Die angefochtene Entscheidung wird abgeändert. Der Antrag der Beteiligten zu 1. wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1. haben die Gerichtskosten zu tragen.
Gründe
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde in den sechziger Jahren gegründet. Im Januar 1967 wurden die Wohnungsgrundbücher angelegt. Im führenden Blatt des Grundbuchs des Amtsgerichts wird in der Eintragung des Bestandsverzeichnisses wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung vom 1. März 1966 Bezug genommen. Diese ist in der Teilungserklärung gemäß § 8 WEG enthalten und verweist u. a. auf folgende Vereinbarung: „Das Verhältnis der zukünftigen Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich grundsätzlich nach den Vorschriften der §§ 19-29 des Wohnungseigentumsgesetzes. In Abweichung und Ergänzung wird jedoch gemäß § 10 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes als Inhalt des Sondereigentums die Gemeinschaftsordnung vereinbart, wie sie in Anlage IV dieser Erklärung beigefügt ist und einen Bestandteil dieser Erklärung bildet.”. Die Gemeinschaftsordnung enthält u. a. folgende Regelungen:
§ 3 Gegenstände des Sondereigentums
Jeder Miteigentümer hat in den Räumen seines Sondereigentums, einschliesslich Zubehör und den zu diesen Räumen gehörenden Bestandteilen der Gebäude, das ausschliessliche und abgesonderte Privateigentum. Zum Sondereigentum gehören alle Räume hinter dem Korridorabschluss – diesen eingeschlossen –, ferner die zu den einzelnen Wohnungen gehörigen Balkone und Loggien sowie die dazugehörigen abgegrenzten Keller. Im übrigen ist für die Lage und das Ausmass des Sondereigentums der Aufteilungsplan massgebend.
Innerhalb der Räume seines Sondereigentums kann jeder Miteigentümer deren Bestandteile verändern, beseitigen oder solche einfügen, soweit dadurch nicht das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines Miteigentümers über das nach dieser Ordnung und nach § 14 WEG zulässige Mass hinaus beeinträchtigt, die äussere Gestaltung sowie die Zweckbestimmung der Gebäude verändert und die Stabilität und Solidität derselben gefährdet werden.
Innerhalb der Sondereigentumsräume gelten als Bestandteil des Sondereigentums: …
c)
alle inneren Verkleidungen, wie Bewurf im Innern, die Schreinerarbeiten im Innern einschliesslich der Abschlusstüren, die Rolläden, Jalousien, Jalousetten, die sanitären Einrichtungen, die WC's, Badeeinrichtungen einschliesslich der Hähne und Ausgüsse; …
g)
die Fenstergläser wie auch die Gläser in den Eingangstüren zu den Sondereigentumsräumen, Anstrich, Tapeten und sonstige Ausschmückungen der Räume: die Türen der Zwischenwände innerhalb der Sondereigentumsräume, sowie die Fensterfassungen, Jalousien, Jalousetten und Rolläden; die Türen zum Treppenhaus, unbeschadet dessen, dass Veränderungen an der Aussenseite derselben nur mit Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vorgenommen werden dürfen; …
Als Sondereigentum gilt überhaupt alles, was sich im Luftraum innerhalb der Aussengrenze der Sondereigentumsräume – auch der Kellerräume – befindet.
§ 11 Instandhaltung des. Sondereigentums
Jeder Gemeinschafter ist verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile laufend auf eigene Kosten in gutem Zustand zu halten.
Unbeschadet des Miteigentums an den Hauptmauern und Zwischenmauern muss jeder Eigentümer auf seine ausschliesslichen Kosten die Unterhaltung und Reparatur der Fussböden, Gewölbe, Türen, Fenster, Fensterläden, Zimmerdecken, das Tünchen und den Anstrich und alle sonstigen Arbeiten bestreiten, die innerhalb der ihm gehörenden Räume auszuführen sind.
Jeder Gemeinschafter ist verpflichtet, in den Räumen seines Eigentums diejenigen Reparaturen durchzuführen, deren Unterlassung anderen Miteigentümern Schaden bringen und Bestand, Sicherheit, äussere Gleichförmigkeit sowie Ausschmückung der Gebäude beeinträchtigen könnte.
Die Ausgaben für Reparaturen im Innern der Sondereigentumsräume – gleich ob gewöhnlicher oder aussergewöhnlicher Art – gehen ausschliesslich zu Lasten des betreffenden Eigentümers. Dieser muss auch die Ausgaben tragen, die die Gemeinschaft oder einer der Miteigentümer für ihn wegen Verschuldens seiner selbst oder von Angehörigen seiner Familie, von Gästen, Dienstpersonal, Mietern, Angestellten oder Besuchern vorzulegen gezwungen ist. …
§ 12 Instandhaltung des Miteigentums
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäude, die Kosten der Verwaltung und ganz allgemein alle Kosten, die die Gesamtheit der Gebäude und des Grundstückes betreffen, werden von den Miteigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile getragen. Im übrigen gilt § 16 WEG. …”
Die Beteiligten zu 1. erwarben ihr Wohnungseigentum mit notarieller Urkunde vom 17. April 1986. Der Kaufvertrag sah unter Ziffer II. 2. vor: „Mitübertragen werden die mit dem übertragenen Wohnungseigentum verbundenen Rechte an den auf dem Grundstück stehenden Gebäuden,...