Nichtige Zuordnung eines Gebäudebestandteils (hier: Fenster) zum Sondereigentum kann in Kostentragungsverpflichtung umgedeutet werden

Normenkette

§ 5 Abs. 1 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 140 BGB

Kommentar

Das Landgericht Wuppertal hat entschieden:

1. Werden in der Teilungserklärung die Fenster dem Sondereigentum zugeordnet,so ist dies im Hinblick darauf, dass es sich um wesentliche Bestandteile des Gebäudes handelt, nichtig.

2. Enthält die Gemeinschaftsordnung in diesem Zusammenhang eine Regelung, dass die Kosten der Instandsetzung des Sondereigentums von dem betreffenden Eigentümer zu tragen sind, kann diese in eine Kostentragungspflicht unabhängig von der dinglichen Eigentumszuordnung umgedeutet werden.

In der Teilungserklärung waren unter anderem die Fenster dem Sondereigentum zugewiesen worden. Zugleich war aber eine Regelung vereinbart, dass jeder Eigentümer verpflichtet sei, laufend die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile instandzusetzen und unabhängig von dem Miteigentum an den Haupt- und Zwischenmauern die Unterhaltung und Reparatur unter anderem der Fenster durchzuführen. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde später beschlossen, dass die Pflege, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung die Fenster auf Kosten des Eigentümers zu erfolgen habe.

Das Amtsgericht hatte den Beschluss mit der Begründung für unwirksam erklärt, dass die Fenster Gemeinschaftseigentum darstellten und es sich bei dem Beschluss um eine Änderung der Kostenverteilung handele. Dies bedürfe einer Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Auf die Beschwerde der verbleibenden Wohnungseigentümer hat das Landgericht unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses den Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass Fenster unstreitig nach heutiger Auffassung dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen seien und wegen der Unabdingbarkeit des § 5 Abs. 1 und 2 WEG eine Zuordnung zum Sondereigentum ausscheide. Unabhängig davon müsse die Gemeinschaftsordnung aber in der Weise gedeutet werden, wie sie von einem unbefangenen Leser zu verstehen sei. Offensichtlich sei gewollt gewesen, was sich aus dem Zusammenhang der Regelungen der Gemeinschaftsordnung ergebe, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster den Sondereigentümern zuzuweisen. Die Fehlerhaftigkeit der dinglichen Zuordnung könne daher in eine Kostentragungspflicht umgedeutet werden. Nachteile entstünden den Eigentümern dadurch nicht, dass der Eigentümer mit gleichen finanziellen Folgen belastet werde. Der angefochtene Beschluss spreche daher nur das aus, was in der Gemeinschaftsordnung ehedem geregelt sei, sodass dem Anfechtungsbegehren nicht stattgegeben werden könne.

Link zur Entscheidung

( LG Wuppertal, Beschluss vom 14.07.1995, 6 T 313/95).

Zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung, Umwandlung

Anmerkung:

Der Entscheidung des Landgerichts Wuppertal ist in vollem Umfang zuzustimmen.

Überraschend ist jedoch, dass das Gericht den Antrag nicht bereits wegen mangelnden Rechtsschutzbedürfnisses abgewiesen hat, Nach der zwischenzeitlich vorliegenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (WM 1995, 61 f) zu inhaltsgleichen Beschlüssen hätte das Rechtsschutzinteresse für die Anfechtung verneint werden müssen, weil selbst bei einer Aufhebung des Beschlusses die Antragsteller über die vorgenommene Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht zu ihrem gewünschten Ziel hätten gelangen können, von den Kosten im Zusammenhang mit Fenstersanierungen entlastet zu werden. Die Rechtslage ist insoweit der der Anfechtung inhaltsgleicher Beschlüsse durchaus vergleichbar. Es lässt sich sogar argumentieren, dass die Anfechtung eines Beschlusses. der die Gemeinschaftsordnung inhaltlich wiederholt, noch weniger Rechtsschutzinteresse für eine Anfechtung bietet als ein anderweitiger Beschluss, weil nicht mehr eine Rückführung auf die Regelungen der Gemeinschaftsordnung erreicht werden kann.

Dass die Fenster eines Gebäudes nicht im Sondereigentum stehen können, ist zwischenzeitlich auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung anerkannt (vgl. u.a. BayObLG WM 1995, 326 f. und ETW Gruppe 3, Abschn. 22.2.3 m.w.N.). Entgegenstehende Regelungen der Gemeinschaftsordnung sind wegen der Unabdingbarkeit des § 5 Abs. 2 WEGnichtig. Dennoch enthalten gerade vielfach ältere Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen die auch hier vorliegende Vereinbarungsregelung. Bielefeld (in DWE 1989, 2f.) geht sogar davon aus, dass in den Fällen, in denen eine richtige Zuordnung von Gebäudeteilen zum Sondereigentum erfolgte, dies stets in eine Kostentragungspflicht umgedeutet werden könne, während das OLG Hamm ( OLG Hamm, Entscheidung v. 22.08.1991, 15 W 166/91= NJW-RR 1992, 148ff.) dies nur annehmen will, wenn sich aus der Gemeinschaftsordnung noch weitere Anhaltspunkte für einen entsprechenden Willen des teilenden Eigentümers ergeben.

Das Landgericht brauchte hier wegen einer solchen vorhandenen Regelung den Streit nicht zu entscheiden. Ich neige eher dazu, der Auffassung von Bielefeld zuzustimmen (a.A. allerdings Deckert, ETW Gruppe 3, S. 27). Denn mit der - wenn auch nichtigen - Zuordnung zum Sondereigentum w...