LG Wuppertal Urteil vom 02.03.1999 - 16 S 280/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Betriebskostenabrechnung über die vermietete Eigentumswohnung: Verweisung auf Abrechnung des Verwalters. Betriebskostenabrechnung über die vermietete Eigentumswohnung: Gartenpflegekosten für Gemeinschaftsflächen. Betriebskostenabrechnung über die vermietete Eigentumswohnung: Ansatz von Hausmeisterkosten

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. In der Betriebskostenabrechnung über die vermietete Eigentumswohnung kann hinsichtlich der Betriebskosten auf die Abrechnung des WEG-Verwalters verwiesen werden.

2. Die Kosten der Gartenpflege der Gemeinschaftsflächen sind umlagefähig, wenn dem Mieter die Gartennutzung nicht verwehrt ist.

3.a)Als Hausmeisterkosten für ein Objektbetreuungsunternehmen sind Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Kosten für Werkzeuge, Geräte und Reparaturmaterial in der Betriebskostenabrechnung ebensowenig anzusetzen wie Kosten außerhalb einer sparsamen Wirtschaftsführung.

b) Ortsübliche Hausmeisterkosten übersteigen keinesfalls den Betrag von 1 DM pro qm Wohnfläche (hier: Landgerichtsbezirk Wuppertal).

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Den Klägern steht ein Anspruch auf Zahlung von 1333,53 DM zu. In dieser Höhe sind die in der Nebenkostenabrechnung in Ansatz gebrachten Kosten - zuzüglich der Vorauszahlung in Höhe von 3540,00 DM - umlagefähig.

1. Diesem Anspruch steht zunächst nicht entgegen, daß die Kläger ihrer Abrechnung die Wohngeldabrechnung der Firma J. zugrunde legen. Zwar ersetzt eine Abrechnung eines Verwalters einer Eigentümergemeinschaft über die laufenden Zahlungen der Wohnungseigentümer in der Regel nicht die Nebenkostenabrechnung. Dieser Fall ist hier aber nicht gegeben. Vielmehr haben die Kläger eine eigene Nebenkostenabrechnung erstellt und nur hinsichtlich der Betriebskosten auf die Abrechnung der Verwalterin verwiesen. Damit sind aber die Mindestanforderungen, die an eine Abrechnung zu stellen sind - Angabe der Gesamtkosten und deren Zusammensetzung, Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters, Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGHNJW 1982, 573 (=WM 1982, 207)) - erfüllt.

2. Gemäß § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages sind ansatzfähig auch die Kosten für die Gartenpflege/Außenanlagen. Diese Kosten sind grundsätzlich abrechenbar, es sei denn, der Mieter ist zur Nutzung des Gartens nicht berechtigt, so zum Beispiel, wenn es sich um den Vermietergarten handelt (Sternel, Mietrecht 3. Aufl. III 350). Dagegen sind Kosten für die Pflege von Gemeinschaftsanlagen umlagefähig. Vorliegend gehören sämtliche Flächen zur Gemeinschaftsanlage. Daß diese von den Beklagten nicht genutzt werden könnten, ist nicht ersichtlich, insbesondere ist auch der Dachgarten ebenerdig angelegt und von daher durch alle Mieter nutzbar.

3. Demgegenüber sind die Kosten für den Hausmeister in Höhe von insgesamt 30266,20 DM nicht abrechenbar.

Zwar sind Hausmeisterkosten grundsätzlich umlegbar, jedoch ist das nicht der Fall, soweit Instandhaltungskosten oder Verwalterkosten in diesen Kosten enthalten sind. Dieser Anteil ist herauszurechnen.

Zu den Aufgaben eines Hauswartes gehören die in einem Wohn- oder Geschäftshaus üblicherweise anfallenden körperlichen Arbeiten wie etwa die Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, die Gartenpflege sowie die Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgungsanlage und des Fahrstuhls (vgl. auch LG Köln WM 1992, 258).

Danach sind aus dem Leistungsverzeichnis des Objektbetreuungsvertrages der Firma J. ohne weiteres auf die Mieter umlegbar die Kosten, die aufgrund der Durchführung der in Ziff. 2-8 genannten Aufgaben entstehen.

Dies gilt jedoch nur eingeschränkt für die in Ziff. 9 des Leistungsverzeichnisses aufgeführten Aufgaben bzw. Kosten, da diese auch Kosten für Werkzeuge und Geräte wie Leiter, Besen, Schaufeln usw., Maschinen wie Staubsauger sowie deren Reparatur und Wartung, Kleinteile wie Schrauben, Nägel und Dübel enthalten. Der hieraus entsprechende Anteil ist nach dem oben Gesagten grundsätzlich herauszurechnen. Insoweit kann auch nicht eingewandt werden, daß diese Kosten tatsächlich nicht in der Abrechnung enthalten seien, sondern lediglich in Ziff. 19 der Wohngeldabrechnung aufgeführt worden seien. Vielmehr ergibt sich aus der Abrechnung, daß die kompletten im Leistungsverzeichnis aufgeführten Tätigkeiten in Höhe von monatlich 4050,00 DM zzgl. MwSt. in der Abrechnung enthalten sind, mithin auch die auf die Ziff. 9 entfallenden Kosten.

Auch in den unter Ziff. 1 des Leistungsverzeichnisses genannten Tätigkeiten sind Aufgaben enthalten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dies betrifft zum einen die Termine mit Handwerkern, Energieversorgern etc. Insoweit ist es auch unerheblich, ob diese Termine tatsächlich wahrgenommen wurden, da sie jedenfalls einen Teil der Entlohnung darstellen. Der Hauswart wird nicht nach Stunden abgerechnet, sondern enthält eine Pauschale, die eben auch die Kosten für diese Tätigkeiten enthält.

Eb...