Mängel (Miete) / 4.3 Verlust der Gewährleistungsrechte bei Ausüben der Option oder Mieterhöhungsvereinbarungen

Dem Mieter stehen keine Gewährleistungsansprüche zu, wenn er "bei Vertragsschluss" erkennt, dass die Mietsache mangelhaft ist.^[1] Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, kann er die Gewährleistungsrechte aus §§ 536 und 536a BGB nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte "bei der Annahme" vorbehält.^[2]

Nach früher h. M. ist § 536b BGB analog anzuwenden, wenn die Mietsache mangelhaft ist und der Mieter eine Verlängerungsoption in Kenntnis oder fahrlässiger Unkenntnis der Mängel ausübt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten.^[3]

Die Vorschriften der §§ 536, 536a, 536b BGB wurden im Jahr 2001 durch das Mietrechtsreformgesetz neu gefasst. Vor Inkrafttreten des MietRRefG war die Rechtsfolge des § 536b BGB in § 539 BGB a. F. geregelt. Hierzu hatte der BGH die Ansicht vertreten, dass § 539 BGB entsprechend anzuwenden ist, "wenn der Mieter von einem ihm eingeräumten Optionsrecht trotz Kenntnis der Mangelhaftigkeit der Mietsache Gebrauch macht". Durch Ausüben der Option gehen die Mängelansprüche verloren, "wenn der Mieter bei der Ausübung der Option sich Minderung oder Schadensersatz nicht ausdrücklich vorbehält".^[4]

An dieser Rechtsprechung hält der BGH nicht mehr fest.^[5] Bei der Neufassung der Gewährleistungsrechte durch das MietRRefG habe der Gesetzgeber "bewusst davon abgesehen, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter den Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiterzahlt" (Rz. 26). Die für eine Analogie erforderliche planwidrige Gesetzeslücke sei seit dem Jahr 2001 nicht mehr gegeben. Vielmehr entspreche es "dem erklärten Willen des Gesetzgebers, dass bei nachträglich eintretenden oder bekannt werdenden Mängeln der für die Zukunft wirkende Rechtsverlust des § 536b BGB nicht eintritt" (Rz. 27).

Dies gilt nicht nur für die Ausübung der Option, sondern auch für Vereinbarungen über eine Erhöhung der Miete oder der Betriebskostenvorauszahlungen.

Ausschluss der Gewährleistungsrechte

Im Einzelfall kann sich allerdings aus § 242 BGB ergeben, dass der Mieter mit den Gewährleistungsrechten ganz oder teilweise ausgeschlossen ist.

Wichtig

Mieterverhalten bestimmt Ausschluss

Dies ist insbesondere dann anzunehmen, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters den Schluss ziehen darf, dass dieser von seinen Gewährleistungsrechten keinen Gebrauch machen wird.

Das vorbehaltlose Ausüben einer Verlängerungsoption reicht für sich allein aber ebenso wenig aus wie eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten, um § 242 BGB anzuwenden und nach Treu und Glauben die Gewährleistungsansprüche des Mieters auszuschließen.

[1] § 536b Satz 1 BGB.

[2] § 536b Satz 3 BGB.

[3] OLG Koblenz, Beschluss v. 21.7.2014, 2 U 901/13; Emmerich, in Staudinger, § 536b Rn. 7.

[4] BGH, Urteil v. 13.7.1970, VIII ZR 230/68 unter Ziff. II 2, NJW 1970 S. 1740.

[5] BGH, Urteil v. 5.11.2014, XII ZR 15/12.