Mängel (Miete) / 5.5 Darlegungs- und Beweislast

Für die tatsächlichen Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Der Mieter muss die Pflichtverletzung des Vermieters, deren Ursächlichkeit für den Schaden und dessen Verschulden beweisen.^[1]

Achtung

Beweiserleichterungen

Allerdings gelten folgende Beweiserleichterungen:

1. Steht fest, dass die Ursache des Schadens im Bereich der vom Vermieter genutzten Räume liegt, so spricht eine Vermutung dafür, dass der Schaden vom Vermieter verursacht und verschuldet worden ist (Verteilung der Beweislast nach Gefahrenkreisen). Der Vermieter kann sich zwar entlasten; gelingt ihm dies nicht, muss er für den Schaden einstehen.^[2]
2. Ist der Schaden im Zusammenhang mit der Durchführung von Bauarbeiten eingetreten, wird vermutet, dass die Erfüllungsgehilfen des Vermieters (der Architekt und/oder die Bauarbeiter) den Schaden zu vertreten haben.^[3]
3. Steht fest, dass das Schadensereignis nach allgemeiner Lebenserfahrung eine typische Folge der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht darstellt, so wird nach den Grundsätzen vom Beweis des ersten Anscheins die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung vermutet.^[4]

Wichtig

Garantiehaftung

Macht der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus der Garantiehaftung geltend^[5], so ist er für die Ursprünglichkeit des Mangels darlegungs- und beweispflichtig.

Der Umstand, dass ein Bauteil funktionsunfähig geworden ist, bildet dabei grundsätzlich kein Indiz dafür, dass es schon beim Vertragsschluss mangelhaft war.^[6] Ist ein Schaden erst längere Zeit nach Vertragsschluss eingetreten, so kann dies umgekehrt ein Indiz dafür darstellen, dass die Mietsache ursprünglich mangelfrei gewesen ist.^[7]

Wichtig

Höhe des Schadens

Die Höhe des Schadens muss der Mieter darlegen und beweisen.

Sind Einrichtungs- oder Hausratsgegenstände beschädigt worden, muss der Mieter substanziiert angeben, wann er die jeweiligen Gegenstände erworben hat und was sie gekostet haben. Aufgrund dieser Angaben kann das Gericht den Zeitwert – gegebenenfalls unter Mitwirkung eines Sachverständigen – ermitteln.

Wichtig

Zeitwert einer Sache

Unter dem Zeitwert ist nicht der Marktwert (Verkaufswert) der Sache unmittelbar vor der Beschädigung zu verstehen. Maßgeblich ist derjenige Wert, den die Sache für den Mieter gehabt hat, wenn er sie hätte weiterbenutzen können. Dieser Wert ergibt sich aus dem Neuwert und der mutmaßlichen Lebensdauer der Sache. Obwohl der Marktwert einer Sache unmittelbar nach der Ingebrauchnahme stark sinkt, kann bei dem hier zu ermittelnden Zeitwert eine lineare Abschreibung vorgenommen werden (bei einer 10-jährigen Lebensdauer muss also für jedes Jahr des Gebrauchs 1/10 vom Neuwert abgezogen werden). Etwas anderes gilt dann, wenn die Sache keinem Wertverlust unterliegt (Bilder, Orientteppiche, wertvolles Porzellan, Silber etc.). Hier ist der Marktwert maßgeblich.

Kann der Mieter den Neuwert der beschädigten Sachen nicht nachweisen, weil er keine Rechnungen mehr besitzt, so kann der Zeitwert der Gegenstände unter Hinzuziehung eines Sachverständigen auf der Grundlage der Angaben des Mieters geschätzt werden.^[8]

Ist streitig, ob der Mieter seine Schadensminderungspflicht erfüllt hat, muss der Mieter darlegen, was er unternommen hat, um seiner Schadensminderungspflicht zu genügen. Der Vermieter muss behaupten und beweisen, dass der Mieter entgegen seiner Darstellung seine Schadensminderungspflicht hätte erfüllen können.^[9]

[1] BGH, Urteil v. 15.3.2000, XII ZR 81/97, WM 2000 S. 1017; BGH, Beschluss v. 25.1.2006, VIII ZR 223/04 betr. Schadensersatzanspruch des Mieters wegen "Fogging"; OLG München, Urteil v. 16.9.1994, 21 U 5903/93, NJWE-MietR 1996 S. 177; OLG Hamm, Urteil v. 11.2.1998, 30 U 70/97, ZMR 1997 S. 520.

[2] BGH, a. a. O.; OLG Celle, Urteil v. 29.11.1995, 2 U 210/94, ZMR 1996 S. 197 betr. einen Brandschaden in der Wohnung des Mieters, wenn der Brand in den vom Vermieter genutzten benachbarten Geschäftsräumen ausgebrochen ist; OLG Hamm, Urteil v. 17.2.1999, 30 U 77/98, NZM 1999 S. 805 betr. Wasserschaden durch Arbeiten am Dach.

[3] OLG Hamm, Urteil v. 17.2.1999, 30 U 77/98, NZM 1999 S. 804 für das Eindringen von Regenwasser infolge der unsachgemäßen Abdeckung eines Daches anlässlich von Aufstockungsarbeiten.

[4] BGH, Urteil v. 14.12.1993, VI ZR 271/92, WuM 1994 S. 218 betr. Sturz einer Mieterin auf einer unsachgemäß gebohnerten Treppe.

[5]

S. Ursprünglicher Mangel.

[6] OLG Hamburg, Urteil v. 9.8.1989, 4 U 86/89, WuM 1990 S. 71.

[7] OLG München, Urteil v. 16.9.1994, 21 U 5903/93, NJWE-MietR 1996 S. 177.

[8] OLG Celle, ZMR 1996 S. 197.

[9] BGH, Beschluss v. 22.11.2005, VI ZR 330/04, WuM 2006 S. 25.