Majorisierende Stimmrechtsausübung der Bauträgerin führt zur Unwirksamkeit des angefochtenen Verwalterbestellungsbeschlusses ihres Ehemannes

Normenkette

§ 26 WEG; § 242 BGB

Kommentar

1. Besitzt eine Eigentümerin, welche als Bauträgerin die Anlage erstellt hat, ein Stimmenübergewicht und votiert sie gegen den Willen der übrigen Eigentümer für die Bestellung ihres Ehemannes zum Verwalter, kann - wie hier - von einem Stimmrechtsmissbrauch und einem ungültigen Bestellungsbeschluss ausgegangen werden.

Das Problem der Stimmenmehrheit eines oder einzelner Eigentümer, insbesondere des Bauträgers, und die damit verbundene Gefahr der Majorisierung der übrigen Wohnungseigentümer ist in Rechtsprechung und Literatur dadurch gelöst worden, dass in jedem Einzelfall zu prüfen ist, ob ein Eigentümerbeschluss, den ein beherrschender Wohnungseigentümer durchgesetzt hat, für ungültig zu erklären ist. In der Ausnutzung der Stimmenmehrheit kann ein nach § 242 BGB unzulässiger Rechtsmissbrauch zu Lasten der übrigen Eigentümer liegen, der zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses führt. Ein mit den Stimmen des beherrschenden Wohnungseigentümers gefasster Eigentümerbeschluss ist auch dann für ungültig zu erklären, wenn er einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1999, 1171/1172 m.w.N.). Von diesen Grundsätzen sind auch die Vorinstanzen ausgegangen.

Nach der Rechtsprechung des Senats entspricht es i.d.R. nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmenübergewicht gegen den Willen der übrigen Eigentümer eine ihm nahestehende Person zum Verwalter bestellt (BayObLG, WM 1996, 648). Ein gegen die Bestellung sprechender wichtiger Grund liegt vor, wenn bereits im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze offenkundig sind und deshalb von vorneherein nicht mit der Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu den anderen Wohnungseigentümern zu rechnen ist (BayObLG, ZMR 2000, 846/847; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 581 und WE 1996, 70/71). Dies trifft vorliegend zu. Die Antragsgegnerin hat hier die Anlage erstellt; ihr Ehemann (von Beruf Bauleiter) war auch nach den Feststellungen des LG der Wortführer des Ehepaares und hat an der Erstellung mitgewirkt. Gerade im Zuge durchzusetzender anfänglicher Baumängel-Gewährleistungsansprüche mit dem Gebot sorgfältiger und objektiver Prüfung durch den Verwalter zeigten sich hier offenkundige Interessenkonflikte. Auch aus anderen, dargestellten Umständen sei ersichtlich, dass die Antragsgegnerin ihre Stimmenmehrheit zum eigenen Vorteil und gegen die Interessen der übrigen Eigentümer eingesetzt habe.

2. Auch außergerichtliche Kostenerstattung der in allen Instanzen unterlegenen Antragsgegnerin im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 5.568,-- (vereinbarte Verwaltervergütung).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 02.03.2001, 2Z BR 88/00)

Zu Gruppe 4