Alexander C. Blankenstein
Die Bestimmungen der § 656c und § 656d BGB stellen das eigentliche Herzstück der Spezialregelungen bei der Vermittlung bzw. dem Nachweis von Einfamilienhäusern und Wohnungen dar. Lässt sich der Makler hiernach von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nach § 656c Abs. 1 BGB nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten, wenn es sich beim Käufer um einen Verbraucher handelt. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers.
Zwingende Regelungen
§ 656c BGB stellt zwingendes Recht dar. So ist ein Maklervertrag unwirksam, der diese Grundsätze missachtet.
Keine Vereinbarung zulasten der anderen Vertragspartei
Mit § 656c BGB wird der früher weit verbreiteten Praxis ein Riegel vorgeschoben, nach der der Verkäufer den Makler zwar beauftragt, mit diesem aber eine Vereinbarung trifft, dass letztlich provisionspflichtig allein der Erwerber sein soll. Treffen Verkäufer und Makler eine entsprechende Abrede, kann der Makler also auch vom Erwerber keine Provision verlangen und geht letztlich leer aus. Insoweit stellt Abs. 2 klar, dass ein Maklervertrag unwirksam ist, wenn von diesen Grundsätzen abgewichen wird und der Makler seinen Provisionsanspruch gegen den Käufer verliert.
Verkäufer möchte keine Provision bezahlen
Der Verkäufer beauftragt den Makler mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses. Er selbst will keine Provision zahlen, vielmehr soll der Makler eine Provisionsabrede mit dem potenziellen Erwerber treffen. Handelt es sich bei dem weiteren Vertragspartner des Maklers, also dem potenziellen Erwerber, um einen Verbraucher, kann der Makler einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem potenziellen Erwerber nicht mehr abschließen – auch nicht im Wege der Individualvereinbarung.
Verkäufer möchte Provisionshöhe beschränken
Wiederum beauftragt der Verkäufer den Makler mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses. Der Verkäufer ist bereit, eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises an den Makler zu zahlen. Will der Makler mit dem potenziellen Erwerber ebenfalls eine Provision vereinbaren, so darf diese eine Höhe von 3,57 % des Kaufpreises nicht überschreiten. Hier gilt ebenfalls, dass eine höhere Provision auch nicht im Wege einer Individualvereinbarung festgelegt werden kann.
Ausschluss der Doppeltätigkeit
Vom Anwendungsbereich des § 656c BGB nicht erfasst sind die Fälle, in denen eine Kaufvertragspartei den Makler unter Ausschluss der Doppeltätigkeit allein mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragt. Dies bleibt unverändert möglich. Im Fall eines ausschließlichen Suchauftrags des Kaufinteressenten oder eines alleinigen Vermittlungsauftrags des Verkäufers besteht nur zwischen jeweils einer Partei und dem Makler eine vertragliche Beziehung, sodass auch nur der Auftraggeber die vereinbarte Provision schuldet.
Maklervertrag nur für eine Partei
Der Anwendungsbereich der Spezialregelungen ist also nicht betroffen, wenn der Makler von vornherein nur für eine Partei des künftigen Hauptvertrags tätig ist und von dieser seine Provision bekommt. Beauftragt etwa ein Kaufinteressent den Makler mit dem Nachweis oder der Vermittlung einer Gelegenheit zum Kauf einer Eigentumswohnung und schließt der Makler nicht auch mit dem zu vermittelnden Verkäufer einen provisionspflichtigen Maklervertrag, ist auch allein der Kaufinteressent zur Provisionszahlung in der mit dem Makler vereinbarten Höhe verpflichtet.
Allerdings nicht verdeckt
Freilich sind derartige Fälle in der Praxis eher eine Seltenheit. Die weitaus häufigere Variante des sog. "An-die-Hand-Gebens" unterfällt dem Anwendungsbereich der Neuregelungen.
Verkäufer möchte nicht bezahlen
Der Verkäufer beauftragt den Makler und vereinbart mit diesem, dass er eine Provisionsabrede mit dem Käufer treffen muss, so er eine Provision verdienen möchte.
Selbst wenn unter diesen Umständen aufgrund der negativen Provisionsabrede sowie etwa der fehlenden Textform nicht von einem Maklervertrag im Sinne von § 652 BGB und insoweit § 656a BGB auszugehen sein sollte, wird der Makler tatsächlich dennoch für diesen Auftraggeber tätig. In diesen Fällen kann der Makler auch mit der anderen Partei des Kaufvertrags keine Provisionsvereinbarung mehr treffen. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass die Regelung des § 656c BGB dadurch umgangen wird, dass der Makler für den Verkäufer unentgeltlich tätig wird und mit dem Käufer unter Ausnutzung einer faktischen Zwangslage eine unangemessen hohe Provision vereinbart.
Aus diesem Grund ist auch unerheblich, ob die Unentgeltlichkeit bereits von Anfang an vereinbart wird oder sich erst aus einem späteren Erlass, der keiner besonderen Form bedarf und auch durch schlüssiges Verhalten z...