Maklerpflichtverletzung bei Verleitung zu überstürztem Kaufvertragsabschluss - Sie kann etwa vorliegen, wenn der Makler den Auftraggeber zum Kauf einer neuen Immobilie überredet und den Verkauf einer alten - fälschlicherweise - als unproblematisch darstellt.

Leitsatz

Ein Makler kann aufgrund einer Beratungspflichtverletzung haften, wenn er den Auftraggeber zu einem unvorteilhaften Vertragsabschluss verleitet. Das kann etwa der Fall sein, wenn er den Auftraggeber in dem Entschluss zum Kauf einer neuen Immobilie bestärkt, die dieser nur mit dem Verkauf einer anderen Immobilie finanzieren kann und der Makler den objektiv ungesicherten Verkauf der anderen Immobilie als problemlos realisierbar darstellt.

Sachverhalt

Die Eigentümerin eines Hausgrundstücks beabsichtigte, die Immobilie zu veräußern. Sie erteilte dem Makler einen entsprechenden Maklerauftrag. Etwa zeitgleich interessierte sie sich für den Erwerb einer anderen Immobilie, die der Makler im Auftrag eines Ehepaars vertrieb. Dem Makler war bewusst, dass seine Auftraggeberin die Immobilie des Ehepaars nur nach einem Verkauf ihrer eigenen Immobilie finanzieren konnte. Es kam zum notariellen Kaufvertrag über den Erwerb der Immobilie des Ehepaars. Beim Abschluss dieses Kaufvertrags war die Immobilie der Auftraggeberin indes noch nicht veräußert. Sie konnte in der Folgezeit auch nicht so verkauft werden, dass sie die mit dem Kaufvertrag eingegangenen Verpflichtungen bedienen konnte. Insoweit kam es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen mit dem Ehepaar und infolgedessen zu Schadensersatzverpflichtungen der Auftraggeberin. Diese hatte nun den Makler entsprechend auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Sie behauptet, der Makler habe sie seinerzeit falsch beraten und zum vorschnellen Abschluss des Kaufvertrags gedrängt. Er habe ihr einen in kurzer Zeit zu realisierenden Verkauf ihrer Immobilie in Aussicht gestellt. Tatsächlich aber sei ihre Immobilie zu dem angedachten Verkaufspreis innerhalb der Zahlungsfristen nicht absetzbar gewesen, auch nicht mit einer deutlichen Reduzierung des Verkaufspreises. Das Gericht folgte den Argumenten des Ehepaars. Der Makler habe, so das Gericht, die ihm obliegende Beratungspflicht verletzt. Zwischen Makler und Auftraggeber besteht ein Treueverhältnis. Deswegen ist der Makler verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers im Rahmen des Zumutbaren zu wahren und ihn über alle ihm bekannten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art aufzuklären. Insbesondere darf der Makler seinen Auftraggeber nicht zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss verleiten. Diese Pflicht hatte der Makler vorliegend verletzt. Er hätte seine Auftraggeber sogar vor dem Erwerb der Immobilie warnen müssen, anstatt sie in dem Erwerbsentschluss zu bestärken.

Entscheidung

Bei schuldhafter Verletzung einer Beratungspflicht und Vorliegen eines dadurch verursachten Schadens, der - wie vorliegend - im Abschluss eines Vertrags mit einem Dritten besteht, kann der Geschädigte wählen, ob er an dem Geschäft festhalten und darüber hinaus zusätzliche Vermögenseinbußen ersetzt verlangen will oder ob er den "großen" Schadensersatz unter Übertragung der Vorteile aus dem Geschäft geltend machen will. Verlangt er den sogenannten "großen" Schadensersatz ist er so zu stellen, als hätte er den infrage stehenden Vertrag nicht abgeschlossen.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 27.06.2011, I-18 W 11/11