Leitsatz
Die primäre Darlegungslast für das Zustandekommen eines wirksamen und bestandskräftigen Hauptvertrags trägt der Makler, der eine Provision geltend macht, auch für das Fehlen der Voraussetzungen eines vertraglichen Rücktrittsrechts, welches den Hauptvertrag zunächst in der Schwebe lässt. Allerdings trifft den Maklerkunden eine sekundäre Darlegungslast. Haben die Parteien ein derartiges vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, so ist der Provisionsanspruch erst entstanden, wenn feststeht, dass das Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden kann.
Fakten:
Der Makler hatte vorliegend einem Supermarktbetreiber erfolgreich die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über ein Gewerbegrundstück nachgewiesen beziehungsweise vermittelt, auf dem ein Supermarkt mit breit gefächertem Sortiment erbaut und betrieben werden sollte. Im Kaufvertrag selbst waren verschiedene Rücktrittsrechte vereinbart. Unter anderem sollte ein Rücktrittsrecht dann bestehen, wenn die zu beantragende Baugenehmigung nicht erteilt oder nur unter Auflagen oder sonstigen Einschränkungen beschieden werden sollte, sodass die Planvorstellungen nicht erfüllt werden könnten. Tatsächlich wurde lediglich eine Baugenehmigung mit bestimmten Auflagen und Beschränkungen insbesondere hinsichtlich des anzubietenden Sortiments erteilt. Der Supermarktbetreiber erklärte darau in den Rücktritt vom Kaufvertrag. Infolge des Rücktritts bezahlte er auch die vereinbarte Maklerprovision nicht. Dies jedoch zu Unrecht.
Der Rücktritt des Supermarktbetreibers vom Kaufvertrag steht dem Provisionsanspruch nicht entgegen. Allerdings wäre das vertragliche Rücktrittsrecht im Ausgangspunkt geeignet, den Provisionsanspruch entfallen zu lassen. Das Bestehen oder der Wegfall des Vergütungsanspruchs bei einem vertraglichen Rücktrittsrecht ist Auslegungsfrage. Entscheidend ist in der Regel, ob nach Beweggrund, Zweck und Inhalt der Rücktrittsklausel der Hauptvertrag im Sinne einer anfänglichen Unvollkommenheit in der Schwebe bleiben sollte, sodass das Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung gleichsteht. Dies ist beispielsweise bei Unsicherheiten der Fall, deren Behebung außerhalb der Macht der Vertragspartner liegt. Sofern die Auslegung hingegen ergibt, dass der Vertrag sofort wirksam sein sollte, ist der Provisionsanspruch mit Abschluss des Vertrags entstanden und fällig. Gemessen an diesen Grundsätzen ergibt die Auslegung der Bestimmung über das Rücktrittsrecht im Kaufvertrag, dass der Vertrag gleichsam einer aufschiebenden Bedingung bis zur Erteilung der Baugenehmigung mit dem dort beschriebenen Inhalt in der Schwebe bleiben sollte. Gleichwohl hatte der Supermarktbetreiber die Voraussetzungen dieses Rücktrittsrechts nicht ausreichend dargelegt. Zwar trägt die primäre Darlegungslast für das Zustandekommen eines wirksamen und bestandskräftigen Hauptvertrags der Makler, der eine Provision geltend macht. Dies gilt insoweit auch für das Fehlen der Voraussetzungen eines vertraglichen Rücktrittsrechts, welches den Hauptvertrag zunächst in der Schwebe lässt. Allerdings tri den Maklerkunden eine sekundäre Darlegungslast, soweit es um den Beweis negativer Tatsachen geht oder der Makler außerhalb des von ihm darzulegenden Geschehensablaufs steht und keine nähere Kenntnis der maßgebenden Tatsachen besitzt, während der Prozessgegner sie hat und ihm nähere Angaben zumutbar sind. Beides war hier der Fall.
Link zur Entscheidung
Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 11.9.2009 – 14 U 33/09
Fazit:
Soweit eine Rücktrittsklausel auf "Planvorstellungen" des Vertragspartners abzielt, sind diese selbstverständlich spätestens im Rahmen einer streitigen Auseinandersetzung im Zusammenhang mit der Ausübung des Rücktrittsrechts darzulegen und zu konkretisieren. Vorliegend führten Sortimentsbeschränkungen im Rahmen der Baugenehmigung zu nicht erfüllten "Planvorstellungen" des Supermarktbetreibers. Da nun ein Makler nichts über die "Planvorstellungen" seines Kunden weiß, kann auch die pauschale Verweisung auf nicht erfüllte "Planvorstellungen" eine vereinbarte Makler-Courtage trotz Rücktritts vom Kaufvertrag nicht berühren. Hier wäre es vielmehr auch bereits im Vorfeld erforderlich, entsprechende "Planvorstellungen" exakt zu umschreiben.