Maklervertrag - Nur eingeschränkte Nachforschungspflichten

Leitsatz

Es stellt keine Pflichtverletzung des mit der Vermittlung eines Gebäudes zu Wohnzwecken beauftragten Maklers dar, wenn er eine Überprüfung, ob das vermittelte Objekt baurechtlich als Wohnhaus genehmigt ist, unterlässt. Der Makler ist auch nicht zur Information darüber verpflichtet, dass er Nachforschungen im Hinblick auf eine baurechtliche Genehmigung über die im Exposé und im Grundbuch enthaltenen Angaben hinaus nicht unternommen hat.

Fakten:

Der Erwerber eines Bahnwärterhäuschens begehrt vorliegend von dem Makler Schadensersatz wegen Verletzung von Aufklärungspflichten aus dem Maklervertrag. Der Makler war damit beauftragt, den Vertrag über den Ankauf eines Gebäudes zu Wohnzwecken zu vermitteln. Das schließlich vermittelte Bahnhäuschen war in der Vergangenheit stets bewohnt gewesen.

Tatsächlich aber stellte sich nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags heraus, dass eine entsprechende öffentlich-rechtliche Genehmigung zur Wohnnutzung nicht vorliegt. Der Erwerber ist insoweit der Auffassung, das Objekt sei mangelhaft. Hieran ändere auch nichts, dass die Behörden in der Vergangenheit nicht gegen die Wohnnutzung eingeschritten seien. Der Makler hätte überprüfen müssen, ob für das Haus eine Baugenehmigung vorgelegen habe. Er hätte nicht blind ins Blaue hinein vermitteln dürfen. Zumindest konkludent hätte er die Verantwortung dafür übernommen, dass der Erwerber im Objekt wohnen dürfe.

Dem konnte sich das Gericht allerdings nicht anschließen. Der Makler ist nämlich in der Regel zu Nachforschungen nur verpflichtet, wenn dies vereinbart ist oder sich aus der Verkehrssitte ergibt. Im vorliegenden Fall führte die Vereinbarung zwischen Makler und dem Erwerber, Letzterem ein Objekt zu Wohnzwecken zu vermitteln, nicht zu einer gesteigerten Aufklärungspflicht des Maklers. Im Exposé war das Objekt zutreffend als "Bahnwärterhaus" bezeichnet. Im Grundbuch ist der Eintrag enthalten "Flurstück Nr … P. Hausnummer … 1/2, Wohnhaus, Nebengebäude, Hofraum und Garten". Dieser Grundbuchstand war auch in den Kaufvertrag aufgenommen worden. Trotz der Lage des Objekts im Außenbereich konnte der Makler jedenfalls auf die Angaben des Verkäufers vertrauen. Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der Angaben des Verkäufers bestand im Hinblick auf den Grundbucheintrag gerade nicht. Im Übrigen stand auch einer Wohnnutzung des Objekts nichts entgegen. Seit mehreren Jahrzehnten wurde dieses unbeanstandet als Wohnhaus genutzt. Der zuständigen Behörde war dies bekannt. Zu berücksichtigen war insoweit auch, dass der Erwerber zum Zeitpunkt der vorliegenden Entscheidung bereits fünf Jahre unbeanstandet in dem Objekt gewohnt hatte. Des Weiteren hatte das Landratsamt die Errichtung einer Kläranlage mit biologischer Reinigungsstufe für die häuslichen Abwässer angeordnet. Auch dies deutete eher darauf hin, dass seitens der Behörde eine Wohnnutzung des Gebäudes nicht infrage gestellt würde. Jedenfalls dem Makler konnte vorliegend keine Aufklärungspflichtverletzung zum Vorwurf gemacht werden.

Link zur Entscheidung

OLG Stuttgart, Urteil vom 02.02.2011, 3 U 154/10OLG Stuttgart, Urteil vom 2.2.2011 – 3 U 154/10

Fazit:

Aufgrund seiner Aufklärungspflicht hat der Makler seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Der Umfang der Pflicht ergibt sich aus den konkreten Umständen des Einzelfalls. Zu eigenen Nachforschungen ist der Makler nur verpflichtet, wenn dies vereinbart ist oder sich aus der Verkehrssitte ergibt. Angaben zum Objekt, die der Makler von seinem Auftraggeber erhält, darf er grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Lediglich dann, wenn der Makler erkennt, dass Angaben unrichtig oder ungesichert sind, muss er den Auftraggeber, dem es erkennbar auf diese Angaben ankommt, informieren.