OLG Stuttgart Urteil vom 02.02.2011 - 3 U 154/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatz wegen Verletzung von Aufklärungspflichten aus Maklervertrag

Leitsatz (amtlich)

Keine Pflichtverletzung des mit der Vermittlung eines Gebäude zu Wohnzwecken beauftragten Maklers, wenn er eine Überprüfung, ob das vermittelte Objekt baurechtlich als Wohnhaus genehmigt ist (Bahnwärterhaus), unterlässt. Der Makler ist auch nicht zur Information darüber verpflichtet, dass er Nachforschungen im Hinblick auf eine baurechtliche Genehmigung über die im Exposé und im Grundbuch enthaltenen Angaben hinaus nicht unternommen hat

Normenkette

BGB § 652

Verfahrensgang

LG Ravensburg (Urteil vom 21.07.2010; Aktenzeichen 2 O 412/09)

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des LG Ravensburg vom 21.7.2010 - 2 O 412/09 - wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungsstreitwert: bis 110.000 EUR

Gründe

I. Der Kläger begehrt von dem Beklagten Schadensersatz wegen Verletzung von Aufklärungspflichten aus einem Maklervertrag.

Wegen des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils verwiesen. Das LG hat die Klage als unbegründet abgewiesen.

Innerhalb des zwischen den Parteien nach § 652 BGB zustande gekommenem Maklervertrags liege eine Vertragspflichtverletzung nicht vor. Aufgrund seiner Aufklärungspflicht habe der Makler seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss bezögen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein könnten. Der Umfang der Pflicht ergebe sich aus den konkreten Umständen des Einzelfalls. Zu eigenen Nachforschungen sei der Makler nur verpflichtet, wenn dies vereinbart sei oder sich aus der Verkehrssitte ergebe. Angaben zum Objekt, die der Makler von der Gegenseite oder seinem Auftraggeber erhalten habe, dürfe er im Grundsatz ungeprüft weitergeben, sofern sie von ihm sorgfältig erhoben und nach dem beruflich vorauszusetzenden Kenntnisstand glaubwürdig und plausibel seien. Wenn der Makler erkenne, dass Angaben unrichtig oder ungesichert seien, müsse er den Auftraggeber, dem es erkennbar auf diese Angaben ankomme, hierüber informieren. Ermittlungen schulde der Makler grundsätzlich nicht. Zweifel an der Eignung des Objekts zum beabsichtigten Gebrauch brauche er selbst nicht zu verfolgen, müsse sie aber dem Auftraggeber mitteilen.

Eine Pflichtverletzung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Maklervertrags könne nicht festgestellt werden. Eine solche könne für jeden der einzelnen vom Kläger angeführten Punkte nicht festgestellt werden.

• Im Rahmen der baurechtlichen Genehmigungssituation habe der Kläger seine Auskunftspflicht nicht verletzt. Beide Parteien seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass das vom Kläger erworbene Objekt als Wohnhaus genutzt werden könne. Die Angaben im Exposé ließen einen Rückschluss darauf nicht zu, dass die Wohnnutzung formell baurechtlich über eine Baugenehmigung abgesichert sei. Im Übrigen stehe derzeit der Wohnnutzung des Objekts durch den Kläger nichts entgegen.
• Aus der Erschließungssituation hinsichtlich der Wasserversorgung lasse sich eine Aufklärungspflichtverletzung nicht ableiten. Das Haus sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits seit vielen Jahren als Wohnhaus genutzt worden. Die Voreigentümerin und Verkäuferin des Anwesens habe den Beklagten offensichtlich nicht auf Probleme mit der Wasserversorgung hingewiesen. Hinzu komme, dass es für den Kläger bei den Besichtigungen selbst erkennbar gewesen sei, dass das Grundstück von anderen Grundstücken umgeben ist und insbesondere neben der Bahnlinie liegt.
• Der Beklagte habe bezüglich der Schneeräumpflicht und der vom Kläger gerügten zeitweisen Überflutungen auf dem Weg zu dem erworbenen Objekt keine Ermittlungen durchführen müssen. Von keiner Seite sei auf Probleme hingewiesen worden. Wegen der Alleinlage des Bahnwärterhauses hätten sich dem Beklagten in seiner Eigenschaft als Makler keine Probleme aufdrängen müssen, welche überprüfungsrelevant gewesen seien.
• Den Beklagten habe keine Pflicht zur Aufklärung über einen Mangel in Form von Feuchtigkeit im Keller getroffen. Bei der gemeinsamen Besichtigung der Parteien seien die Wände im Keller unstreitig trocken gewesen und ein Feuchtigkeitsproblematik habe nicht vorgelegen. Anhaltspunkte dafür, dass derartige Erscheinungen in der Vergangenheit dem Beklagten bekannt gewesen sein sollten, lägen nicht vor.
• Hinsichtlich eines Holzwurmbefalls im Haus habe eine Aufklärungspflicht des Beklagten nicht bestanden. Es seien auch Laien in der Regel von Schädlingen verursachte Ausflug- bzw. Schlupflöcher in der Holzoberfläche bekannt. Ein Laie sei befähigt, an frei einsehbaren Holzbauteilen einen ev...