Mangelbeseitigung bei Veräußerung der Mietsache

Leitsatz

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 566

Kommentar

Der Mieter hatte die Miete wegen eines Wasser- und Schimmelflecks gemindert. Der Vermieter hat den Mieter auf Zahlung der restlichen Miete für die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 in Anspruch genommen und Klage erhoben. Der Mieter hat unter anderem geltend gemacht, dass ihm wegen der Mängel ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zustehe. Während des Rechtsstreits hat der Vermieter das Anwesen verkauft. Der neue Eigentümer wurde Ende Juni 2004 ins Grundbuch eingetragen. Der BGH hatte zu entscheiden, ob das Zurückbehaltungsrecht weiterhin gegen den bisherigen Vermieter wirkt.

Dies wird vom BGH verneint. Ist die Mietsache mangelhaft, so hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 BGB). Solange der Mangel besteht, kann der Mieter gegenüber dem Mietanspruch des Vermieters die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben (§ 320 BGB). Wird die Mietsache veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB).

Hinsichtlich der Instandhaltungspflicht kommt es zu einer Zäsur: Bis zum Eigentümerwechsel ist der Veräußerer zur Mangelbeseitigung verpflichtet; danach ist die Mangelbeseitigung Sache des Erwerbers.

Diese Rechtslage hat zur Folge, dass die Einrede des nicht erfüllten Vertrags mit dem Eigentümerwechsel erlischt. Der Mieter muss also die (unter Umständen geminderte) Miete an den Veräußerer bezahlen; ein Zurückbehaltungsrecht kann er nach dem Eigentümerwechsel nicht mehr geltend machen.

Hinweis

In prozessualer Hinsicht gilt: Bis zum Eigentümerwechsel kann der Mieter gegenüber der Zahlungsklage die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben. Eines formellen Antrags bedarf es nicht; es genügt, wenn der Mieter einen uneingeschränkten Klageabweisungsantrag stellt und dabei zum Ausdruck bringt, dass er die Zahlung bis zur Mängelbeseitigung verweigern will (BGH, Urteil v. 7.10.1998, VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53). Der Mieter muss beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Gelingt dieser Beweis, so wird der Mieter zur Zahlung verurteilt, allerdings nur Zug um Zug gegen Beseitigung der Mängel (§ 322 BGB). Die Kosten des Verfahrens fallen dem Vermieter zur Last. Gelingt der Beweis nicht, so wird der Mieter uneingeschränkt zur Zahlung verurteilt. In diesem Fall hat er die Verfahrenskosten zu tragen. Der Eigentumsübergang hat den Untergang des Zurückbehaltungsrechts zur Folge. Der Mieter kann den Anspruch anerkennen; in diesem Fall können dem Vermieter die Kosten auferlegt werden, wenn das Zurückbehaltungsrecht ursprünglich bestand (§ 93 ZPO). Gibt der Mieter kein Anerkenntnis ab, so wird er kostenpflichtig zur uneingeschränkten Zahlung verurteilt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 19.06.2006, VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696