Mangelbeseitigungsanspruch eines Mieters am Gemeinschaftseigentum: beschränkt durch die "Opfergrenze"

Leitsatz

Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden die "Opfergrenze" für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung verlangen. Grundsätzlich aber steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einklagen muss.

Sachverhalt

Der Mieter einer Eigentumswohnung einer größeren Wohnanlage hatte seinen Vermieter auf Mangelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum verklagt, weil Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Tiefgaragendurchgang bestünden und durch fachgerechte Maßnahmen sicherzustellen sei, dass bei Regen kein Wassereintritt dorthin erfolge. Nach der Rechtsprechung des BGH, die er auch im vorliegenden Fall bekräftigte, war dem Anspruch des Mieters jedoch nicht stattzugeben. Ein solcher Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung an der Mietsache endet dort, wo die "Opfergrenze" des Vermieters überschritten wäre. Wann dies der Fall ist, wird im Einzelfall unter Berücksichtigung der Parteiinteressen festzulegen sein. Insbesondere darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand, dem Nutzen der Reparatur für den Mieter, dem Wert des Mietobjekts und den daraus zu ziehenden Einnahmen.

Hier handelte es sich hier um einen Reparaturaufwand im sechsstelligen Euro-Bereich. Zudem ist der Vermieter als Eigentümer einer Wohnung grundsätzlich nicht berechtigt, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, da nur alle Eigentümer gemeinsam das Gemeinschaftseigentum verwalten dürfen. Einen unmittelbar drohenden Schaden, der auch den einzelnen Wohnungseigentümer zu Maßnahmen ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer berechtigt, sah das Gericht in diesem Einzelfall nicht als gegeben an.

Trotzdem wäre es dem Mieter möglich, seinen Instandsetzungsanspruch gegenüber dem Vermieter durchzusetzen, auch wenn zunächst ein Beschluss aller Wohnungseigentümer über die Vornahme der Maßnahem fehlt. Der Vermieter hat gegen die anderen Miteigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung, die dem Interesse der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht und ist seinerseits ggf. verpflichtet, diesen gerichtlich einzuklagen. Allerdings könnte z.B. im vorliegenden Fall auch dieser Anspruch wieder an der Höhe und Angemessenheit der Maßnahme scheitern, wenn entschieden würde, dass sie aus diesen Gründen nicht mehr im Interesse der Wohnungseigentümer liegt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 342/03.