1 Leitsatz
Der Maklerkunde kauft eine "Wohnung", wenn er ein mit einem Doppelhaus bebautes Grundstück kauft, dieses in Wohnungseigentum aufgeteilt werden soll und der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung steht, dass noch der Verkäufer das Grundstück in Wohnungseigentum aufteilt.
2 Normenkette
§ 1 Abs. 2 WEG; § 656c BGB
3 Das Problem
K und die Ehepaare B1 und B2 schließen jeweils einen Maklervertrag mit dem Inhalt, dass sich die Beklagten verpflichten, an K eine Maklercourtage in Höhe von 2,975 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer für den Fall zu bezahlen, dass es ihnen infolge eines durch K erbrachten Nachweises oder einer durch die K erbrachten Vermittlung gelingen sollte, ein Doppelhaus mit 2 Wohnungen zu erwerben. Der Verkäufer X soll nichts zahlen.
Im Folgenden erwerben B1 und B2 die Wohnungen im Rahmen eines "Kaufvertrags über Wohnungseigentumsrechte". Nach dem Erwerbsvertrag ist das Grundstück mit einem Zweifamilienhaus bebaut. Der Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Verkäufer die Immobilie in Wohnungseigentum aufteilt. Als Kaufpreis werden 1.040.000 EUR vereinbart, wobei sich die Beklagten für die von ihnen erworbenen Wohnungen zu einer Zahlung in Höhe von je 520.000 EUR verpflichteten. Unter § 12 des Vertrags wird zugunsten der K eine Maklerklausel mit unter anderem folgendem Inhalt aufgenommen: "Die Käufer zahlen an die Klägerin eine Courtage in Höhe von 29.750 EUR inklusive Mehrwertsteuer". K stellt beiden Ehepaaren jeweils eine Rechnung über den hälftigen Betrag. Diese wollen nicht zahlen. Fraglich ist, ob § 665c BGB anwendbar ist. Dieser lautet in seinem Satz 1: "Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten."
4 Die Entscheidung
Das LG meint, § 665c BGB sei anwendbar! Es liege im Fall kein Mehrfamilienhaus vor. Die Beklagten hätten "Wohnungen" gekauft. Denn in der Literatur werde die Auffassung vertreten, es sei auf den Erwerbszweck abzustellen (Hinweis auf Fischer, NJW 2020, 3553 Rn. 6). Fischer nenne als Beispiel, dass es sich bei einem bislang als Zweifamilienhaus dienenden Gebäude um ein Einfamilienhaus handele, wenn es erworben werde, um es als Einfamilienhaus zu nutzen. So solle es auch liegen, wenn der Hauptvertrag die Errichtung eines Einfamilienhauses oder den Umbau des vorhandenen Gebäudes in ein Einfamilienhaus zum Gegenstand habe. Dies müsse umgekehrt auch gelten, wenn die Wirksamkeit des Kaufvertrags von der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum abhänge.
5 Hinweis
Problemüberblick
Im Fall geht es um die Frage, ob man eine "Wohnung" kauft, wenn man objektiv ein Mehrfamilienhaus kauft.
Mehrfamilienhaus
Was ein Mehrfamilienhaus und was eine "Wohnung" ist, kann man subjektiv und objektiv bestimmen. Das LG entscheidet sich für den Willen der Vertragsparteien. Im Fall überzeugt das.
Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?
Nach § 2 Abs. 2 WoVermittG steht einem Wohnungsvermittler kein Anspruch auf Entgelt zu, wenn er Verwalter der Wohnräume ist. Maßgeblich sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags oder aber beim Abschluss des Mietvertrags. Ein Wohnungsvermittler wird zugleich als Wohnungsverwalter tätig, wenn sich seine Tätigkeit über einen längeren Zeitraum erstreckt und einen Umfang hat, dass weder von einer maklertypischen Serviceleistung noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit gesprochen werden kann. Dafür genügt es beispielsweise, wenn der Wohnungsvermittler über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließlicher Ansprechpartner auf Vermieterseite aufgetreten ist, in dieser Zeit mit den Mietern über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren Mängelrügen entgegengenommen und bearbeitet hat, dazu Mängellisten weitergeleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen hat oder für den Vermieter bei Terminen mit Handwerkern zugegen war.
Entsprechendes gilt, wenn der Wohnungsvermittler den Mietern bei der Vermietung und Übergabe der Wohnung mitteilt, sie sollten sich bei Fragen oder Problemen hinsichtlich der Wohnung ausschließlich an ihn wenden, und zu diesem Zweck ausschließlich in seinem Büro erreichbar ist. Der Verwalter, von dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufs abhängig ist, kann wegen des demgemäß institutionalisierten Konflikts mit den Interessen des Käufers im Übrigen nicht dessen Makler sein (BGH, Urteil v. 26.9.1990, IV ZR 226/89). Daran dürfte sich nichts geändert haben – auch wenn der Verwalter heutzutage als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handelt.
6 Entscheidung
LG Kiel, Urteil v. 23.3.2023, 6 O 249/22