Weigert sich der Vermieter zu Recht, mit dem Ersatzmieter einen Mietvertrag abzuschließen, so besteht der ursprüngliche Mietvertrag unverändert fort.
Keine Schadensminderungspflicht
Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Räume anderweitig zu vermieten. Der Vermieter kann die Räume leer stehen lassen und den bisherigen Mieter auf Zahlung der Miete in Anspruch nehmen; die Vorschrift des § 254 BGB (Schadensminderungspflicht) gilt nicht, weil der Vermieter keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen vertraglichen Erfüllungsanspruch geltend macht.
Vermietet der Vermieter zur Vermeidung eines höheren Schadens die Räume anderweitig zu einer geringeren Miete, so stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Differenz zwischen ursprünglicher und jetziger Miete von dem vertragsuntreuen Mieter verlangen kann. In § 537 Abs. 2 BGB ist geregelt, dass der Mieter von seiner Zahlungspflicht frei wird, wenn der Vermieter infolge einer anderweitigen Vermietung zur Gebrauchsgewährung nicht mehr in der Lage ist.
Im Urteil vom 31.3.1993 hat der BGH folgende Grundsätze aufgestellt: Er geht davon aus, dass der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begeht, wenn er ohne Rücksicht auf den bestehenden Mietvertrag auszieht und die Mietzahlungen einstellt. Hat der Vermieter das Mietobjekt weitervermietet, um den Mietausfall gering zu halten, so handelt der Mieter grundsätzlich rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete mit der Begründung verweigert, dass der Vermieter wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung nicht mehr in der Lage sei.[1]
Der BGH weist allerdings darauf hin, dass der Einwand aus § 552 Satz 3 BGB a. F. = § 537 Abs. 2 BGB (Freiwerden von Zahlungspflicht, weil nicht mehr zur Gebrauchsgewährung in der Lage) nicht immer und ausschließlich als rechtsmissbräuchlich bezeichnet werden kann. Kein Rechtsmissbrauch ist insbesondere in folgenden Fällen gegeben:
- Wenn der Mieter aufgrund der unklaren Sach- und Rechtslage begründete Zweifel am Fortbestand des Mietvertrags haben durfte: "Je weniger Anlass der Mieter zu der Annahme hatte, das Mietverhältnis sei beendet, umso eher handelt er rechtsmissbräuchlich, wenn er sich wegen der Weitervermietung auf mangelnde Erfüllungsbereitschaft des Vermieters beruft."
- Wenn der Vermieter im Vertrauen darauf, dass der Mieter die Mietdifferenz zahlen müsse, die Mietsache ohne hinreichenden Grund unter dem erzielbaren Marktpreis weitervermietet hat.
Bestehen aus der Sicht des Vermieters Zweifel, ob der Mieter endgültig ausgezogen ist oder ob der Mieter mit nachvollziehbaren Gründen annehmen konnte, das Mietverhältnis sei beendet, so darf der Vermieter nicht ohne Weiteres weitervermieten. In diesem Fall soll einer Mitteilung des Vermieters an den Mieter, er werde versuchen, die Mietsache im beiderseitigen Interesse weiterzuvermieten, um dann nur noch eine eventuelle Mietdifferenz geltend zu machen, entscheidende Bedeutung zukommen.
Schweigt der Mieter auf eine solche Erklärung, so wird er sich später nicht darauf berufen können, dass er das Mietobjekt nur vorübergehend nicht genutzt habe.
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