Mieter kann Mietminderungsrecht verlieren

Leitsatz

Hat der Vermieter die Mängelbeseitigung zugesagt, wird der Mieter aber immer wieder von neuem vertröstet, so ist zur Erhaltung des Mietminderungsrechtes unter Fortzahlung der vereinbarten Miete ein ausdrücklicher Vorbehalt erforderlich, durch den dem Vermieter deutlich wird, daß der Mieter auf die kraft Gesetzes eingetretene Minderung nicht verzichten wird.

Sachverhalt

Der Mieter wollte 1996 gegen die Mietzinsforderung seines Vermieters mit der Rückforderung zuviel bezahlter Miete aufrechnen. Er macht geltend, von August 1993 bis Juli 1995 sei die Miete um 20 % gemindert gewesen, weil der Vermieter - entgegen seinem Versprechen - einen äußeren Sonnenschutz nicht angebracht hatte. Der Mieter hatte den Vermieter immer wieder angemahnt, den Mangel zu beheben, die Miete aber über 2 ¼ Jahre hinweg ungemindert weiter gezahlt. Der Vermieter hatte ihn immer wieder wegen des Sonnendaches vertröstet, ohne den Mangel zu beheben. Der Mieter hatte sich inzwischen provisorisch beholfen, indem er einen inneren Sonnenschutz angebracht hatte.

Entscheidung

Der Mieter kann die Minderung nicht mehr geltend machen. Er hat sein Minderungsrecht dadurch verloren, daß er vorbehaltlos über 2 ¼ Jahre hinweg die Miete ungemindert bezahlt hatte, obwohl der Vermieter den Mangel über diesen langen Zeitraum nicht beseitigt hatte. Es ist davon auszugehen, daß der Mieter auf sein Minderungsrecht verzichtet hat. Insbesondere wegen des guten persönlichen Verhältnisses der Parteien durfte der Vermieter davon ausgehen, daß die Anbringung des Sonnenschutzes für den Mieter nicht so wesentlich war, daß er hieraus Gewährleistungsrechte ableiten wollte.

Link zur Entscheidung

OLG Stuttgart, Urteil vom 26.06.1997, 13 U 31/97

Fazit:

Der Vermieter hat die Mietsache in mangelfreiem Zustand zu erhalten. Entsteht ein Mangel an der Mietsache, hat der Mieter kraft Gesetzes das Recht, die Miete zu mindern. Dieses Recht kann er dadurch verwirken, daß er über einen längeren Zeitraum (etwa 6 Monate) die Miete vorbehaltlos weiterzahlt. Nimmt der Mieter lediglich eine angemessene überlegungsfrist in Anspruch, innerhalb derer er sich entscheidet, ob er den Mietvertrag kündigen, den Mietzins mindern oder den Vertrag unverändert fortsetzen will, kann eine vorbehaltlose Weiterzahlung allerdings zu verneinen sein. Dies gilt auch, wenn der Mieter zunächst in der Erwartung die volle Miete weiterzahlt, der Vermieter werde den Mangel demnächst abstellen.

Sagt der Vermieter zu, den Mangel zu beseitigen, kann es zwar nicht dem Mieter angelastet werden, wenn er die Gebrauchsbeeinträchtigung eine Zeit lang widerspruchslos hinnimmt. Beseitigt der Vermieter den Mangel über längere Zeit aber nicht, muß der Mieter ausdrücklich erklären, daß er die ungeminderte Miete unter Vorbehalt weiterzahlt. Er muß dem Vermieter deutlich machen, daß er auf sein gesetzliches Minderungsrecht nicht verzichtet.