Mieter muß Modernisierung nur nach ordnungsgemäßer Ankündigung dulden

Leitsatz

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung (hier: Wärmedämmung der Haus-Außenfassade) kann der Vermieter nur verlangen, wenn der Mieter zur Duldung der Maßnahme verpflichtet war. Der Mieter ist zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme nur verpflichtet, wenn der Vermieter ihn vorher schriftlich über die beabsichtigte Maßnahme sowie über die zu erwartende Mieterhöhung informiert.

Sachverhalt

Der Vermieter verlangt nach der Durchführung von Wärmedämmaßnahmen eine Mieterhöhung. Darüber informierte er den Mieter mehr als drei Monate nach Beginn der Bauarbeiten. Dieser widersprach den Maßnahmen nicht, die er damit nach Vermieteransicht geduldet hat. Die verspätete Mietteilung sei daher unschädlich. Im übrigen habe er seinen Mietern im Treppenhaus erzählt, daß der Aufbau des Gerüstes den Anfang von Isolierungsmaßnahmen bedeute. Der Vermieter behauptet, durch die bauliche Maßnahme sei eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt worden.

Entscheidung

Der Vermieter kann die Mieterhöhung nicht verlangen, denn er hatte die Maßnahme dem Mieter nicht rechtzeitig mitgeteilt, der Mieter war daher nicht verpflichtet, die Maßnahme zu dulden. Modernisierungsmaßnahmen müssen dem Mieter zwei Monate vor Baubeginn schriftlich angekündigt werden (§ 541b Abs. 2 BGB). Eine mündliche Ankündigung reicht grundsätzlich nicht. Eine Bagatellmaßnahme, die die Anzeigepflicht hätte entfallen lassen (§ 541b Abs. 2 S. 4 BGB) liegt nicht vor. Erfüllt der Vermieter diese schriftliche Anzeigepflicht nicht, entfällt die Anspruchsvoraussetzung für die Mieterhöhung (§ 3 MHG). Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter die Maßnahme trotz fehlender Anzeige geduldet hatte. Der Vermieter konnte die Duldung und damit die Zustimmung des Mieters aber nicht daraus herleiten, daß der Mieter trotz Kenntnis der Dämmschutzarbeiten an der Außenfassade diesen Arbeiten weder widersprochen noch Maßnahmen ergriffen habe, die den Vermieter an der Durchführung der Arbeiten hindern sollten. Aus dem Nichtstun kann der Vermieter hier keine Rechtsfolgen abgeleitet werden. Die Dämmschutzarbeiten sind außerhalb der Wohnung an einer Fassadenseite erfolgt. Im Falle der Innenmodernisierung muß der Mieter den Handwerkern, z.B. die Tür öffnen und ihnen Zutritt zur Wohnung gewähren. Kennt sich jemand mit Arbeiten an der Außenfassade nicht aus, konnte sich diese ebensogut auch als Instandsetzungsmaßnahme darstellen, die die Miethöhe unberührt lassen. Der Mieter kann nicht auf en bloßen Verdacht hin, daß die Arbeiten eine Mieterhöhung nach sich ziehen könnten, verpflichtet sein, den Baumaßnahmen zu widersprechen oder andere Maßnahmen zu ergreifen, um etwaige Modernisierungsarbeiten zu unterbinden. Aus dem passiven Verhalten des Mieters kann daher nicht geschlossen werden, daß er die Maßnahme duldete.

Link zur Entscheidung

LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.1998, 21 S 433/98

Fazit:

Das LG Berlin hatte 1996 entschieden (WM 96, 407), daß es ausreicht, wenn der Mieter bei Außenmodernisierung den Plänen schriftlich widerspricht. Die obige Entscheidung legt mit der Verneinung einer Duldung bei Nichtstun des Mieters zu recht strengere Maßstäbe an: Hier war dem Mieter die Maßnahme vorher nicht mitgeteilt worden. Um sich abzusichern, empfiehlt es sich, die geplanten Bauarbeiten den Mietern so detailliert wie möglich vorher mitzuteilen.