Mieter muss, um mindern zu können, kein minutiöses "Lärmprotokoll" führen

Leitsatz

Will ein Mieter die Miete wegen Lärm und ähnlichen Einwirkungen mindern, reicht eine Beschreibung der Beeinträchtigungen und deren ungefährer Zeitpunkt, Dauer und Frequenz aus. Der Mieter muss kein minutiöses Protokoll vorlegen.

Sachverhalt

Die Vermieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin verlangte von den Mietern die Räumung der Wohnung. Zuvor hatte sie das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt, weil die Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum um 20 % gemindert hatten. Hintergrund der Minderung war, dass die Vermieterin andere Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus als Ferienwohnungen an Touristen vermietet. Dies verursache erhebliche Belästigungen durch Lärm und Schmutz, so die Mieter. Die Vermieterin hielt die Minderung für unzulässig. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, wie detailliert ein Mieter einen Mangel, auf den er eine Minderung stützt, darlegen muss.

Die Anforderungen an den Vortrag des Mieters dürfen nicht überspannt werden, da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt. Der Mieter muss nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich.

Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur etc.) es geht, zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer sowie in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Der BGH gab den Mietern Recht. Zwar liegt eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin, dass im Haus Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet werden. Dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind.

In einem Mehrfamilienhaus sind z.B. gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen. Aus dem Vortrag der Mieter ergab sich hier aber, dass dieser übliche Rahmen weit überschritten war.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11.