Mieterdienstbarkeit

Zusammenfassung

Begriff

Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass die Nutzung des Grundstucks (als Lager, Verkaufsraum, Betriebsstätte etc.) durch den Mieter dinglich abgesichert wird. Durch diese Dienstbarkeit wird das Grundstuck belastet, da der Gebrauch nur dem Mieter zusteht.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Zu diesem Zweck kann im Mietvertrag oder in einer besonderen Sicherungsabrede geregelt werden, dass sich der Vermieter verpflichtet, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit^[1] eintragen zu lassen.

[1] §§ 1090 – 1093 BGB.

1 Schutz des Mieters bei Zwangsversteigerung des Grundstucks

Die Mieterdienstbarkeit schutzt den Mieter vor dem Verlust der Mietsache, wenn das Eigentum im Wege der Zwangsversteigerung auf einen Dritten ubergeht.

Zwar besteht zugunsten des Erwerbers ein Sonderkundigungsrecht^[1] mit der Folge, dass das Mietverhältnis endet, wenn der Erwerber von dem Kundigungsrecht Gebrauch macht. Das Nutzungsrecht aufgrund der Dienstbarkeit besteht gleichwohl weiter.

Der Mieter schuldet fur die Ausubung der Dienstbarkeit ein Ausubungsentgelt.

Wichtig

Vorrangiger Eintrag im Grundbuch

Diese Rechtsfolge gilt allerdings nur, wenn die Dienstbarkeit vor den Rechten der beitreibenden Gläubiger eingetragen ist.

Eine nachrangig eingetragene Dienstbarkeit erlischt.^[2]

[1] § 57a ZVG.

[2] § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG.

2 Schutz des Mieters bei Insolvenz des Vermieters

Ein vergleichbarer Schutz besteht bei Insolvenz des Vermieters. Nach § 111 InsO hat ein Sonderkundigungsrecht derjenige, der vermietete Räume oder ein Grundstuck vom Insolvenzverwalter erwirbt. Dieses Kundigungsrecht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Der Vermieter kann sich allerdings verpflichten, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Das Kundigungsrecht als solches wird durch die Dienstbarkeit nicht beruhrt. Der Erwerber ist auch nicht rechtlos, weil ihm anstelle der Miete ein Ausubungsentgelt zusteht.

3 Dienstbarkeit unter auflösender Bedingung

In dem Mietvertrag kann geregelt werden, dass die Dienstbarkeit erlischt, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt. So kann die Dienstbarkeit an die auflösende Bedingung geknupft werden, dass das Recht erlischt, wenn das Mietverhältnis durch Zeitablauf endet oder vom Mieter selbst oder vom Vermieter aus vom Mieter zu vertretenden Grunden gekundigt wird.^[1] Ebenso kann die Dienstbarkeit mit Auflagen versehen werden. So ist es zulässig zu vereinbaren, dass der Berechtigte die Dienstbarkeit erst dann ausuben darf, wenn das Nutzungsrecht aus dem Mietvertrag durch Kundigung des Eigentumers oder eines Dritten endet und die Kundigung auf von der Mieterin nicht zu vertretenden Grunden beruht.

Fraglich kann sein, ob die Insolvenz des Mieters als auflösende Bedingung fur den Bestand der Dienstbarkeit vereinbart werden kann. Das Problem folgt aus § 112 InsO. Nach dieser Regelung ist die Kundigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter bei Insolvenz des Mieters in bestimmten Fällen ausgeschlossen; vertragliche Lösungsklauseln sind nach h. M. unwirksam.^[2]

Auf die Dienstbarkeit ist diese Vorschrift allerdings nicht anwendbar.^[3] Zum einen erfasst § 112 InsO nach seinem Wortlaut nur das (schuldrechtliche) Miet- oder Pachtverhältnis und nicht die dingliche Sicherung des daraus folgenden Nutzungsrechts. Zum anderen ist eine entsprechende Anwendung des § 112 InsO auf das dingliche Recht auch entbehrlich, weil die schuldrechtliche Befugnis zur Nutzung der Mietsache durch den Wegfall der Dienstbarkeit nicht beeinträchtigt wird.^[4]

[1] Vgl. OLG Munchen, Beschluss v. 14.2.2019, 34 Wx 431/18 Kost, auch zum Geschäftswert fur die Eintragungsgebuhr.

[2] Eckert, in MunchKomm, § 112 InsO Rn. 16.

[3] BGH, Beschluss v. 7.4.2011, V ZB 11/10.

[4] BGH, a. a. O..