Leitsatz
a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.
b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß §§ 558 Abs. 6, 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam.
c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Miete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil v. 12.11.2003, VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b).
Normenkette
BGB § 558
Kommentar
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine in Düsseldorf gelegene Wohnung mit einer Wohnfläche von 138,96 qm. Bis zum Februar 1995 betrug die Miete 575,50 EUR/Monat. Daneben hatten die Mieter die Betriebskosten für Heizung, die Antennenanlage sowie für Frischwasser und Entwässerung zu zahlen. Alle anderen Betriebskosten waren in der Miete enthalten. Ab März 1995 verlangte die Vermieterin nach einer Modernisierung einen "Wertverbesserungszuschlag" von 36,26 EUR. In der Folgezeit haben die Beklagten 575,50 EUR + 36,26 EUR = 611,76 EUR bezahlt.
Im Oktober 2004 betrug die ortsübliche Nettomiete für Wohnungen der fraglichen Kategorie in Düsseldorf 5,80 EUR/qm. Die in der Miete enthaltenen – nicht gesondert auf die Mieter umgelegten – Betriebskosten beliefen sich auf 0,67 EUR/qm. Die Vermieterin hat daraufhin die Mieter aufgefordert, einer Mieterhöhung auf 690,60 EUR zuzüglich des "Wertverbesserungszuschlags" von 36,26 EUR zuzustimmen. Das haben die Mieter abgelehnt.
In der Erhöhungserklärung wird die Mieterhöhung wie folgt berechnet und begründet:
| 1. ortsübliche Nettomiete in Düsseldorf |
5,80 EUR |
| 2. nicht umgelegte Betriebskosten |
0,67 EUR |
| 3. ortsübliche Teilinklusivmiete |
6,47 EUR |
Das Landgericht hat die Mieterhöhungserklärung für formell unwirksam erachtet, weil die Vermieterin nur die Summe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten mitgeteilt habe. Dies genüge nicht; der Vermieter müsse detailliert darlegen, welche konkreten Betriebskosten für die Wohnung entstehen. Der BGH stellt klar, dass diese Ansicht in dem vorliegenden Fall nicht zutrifft.
Dies ergibt sich aus folgenden Gründen:
1. Ist nach den Vereinbarungen im Mietvertrag nur ein Teil der an sich umlagefähigen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt, so ist davon auszugehen, dass die nicht gesondert umgelegten Betriebskosten in der Grundmiete enthalten sind (sog. "Teilinklusivmiete").
2. Besteht in der Gemeinde ein Mietspiegel, in dem die ortsüblichen Nettomieten (Miete ohne Betriebskosten) ausgewiesen sind, kann eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete unter Bezugnahme auf diesen Mietspiegel erhöht werden. Dabei kann der Vermieter die in der Inklusiv- oder Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomiete hinzurechnen. Maßgeblich sind die zuletzt auf die Wohnung entfallenden konkreten Betriebskosten.
3. In dem Mieterhöhungsverlangen ist grundsätzlich mitzuteilen, welche Betriebskosten im Einzelnen auf die Wohnung entfallen. Eine pauschale Angabe genügt im Allgemeinen nicht. Jedoch gilt eine Ausnahme, wenn es auf die Höhe der Betriebskosten aufgrund besonderer Umstände nicht ankommt.
Solche Umstände lagen hier vor. Der Mietspiegel weist eine ortsübliche Nettomiete von 5,80 EUR aus. Dies führt bei einer 138,96 qm großen Wohnung zu einer ortsüblichen Miete von 805,97 EUR. Dieser Betrag liegt weit über der verlangten Mieterhöhung. Auf die Höhe der Betriebskosten kommt es deshalb nicht an (Leitsatz a).
4. Hat in der Vergangenheit eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung stattgefunden, so wird die Mietvereinbarung abgeändert. Der (gelegentlich fälschlich als "Modernisierungszuschlag" bezeichnete) Erhöhungsbetrag bleibt also nicht neben der Grundmiete als gesonderter Zuschlag erhalten.
In dem Entscheidungsfall bedeutet dies, dass die Teilinklusivmiete seit dem März 1995 nicht 575,50 EUR, sondern 611,76 EUR (575,50 EUR + 36,26 EUR) betrug. Diese Miete konnte die Vermieterin auf 726,86 EUR (690,60 EUR + 36,26 EUR) erhöhen. Von dieser Rechtsfolge können die Parteien nicht vertraglich abweichen (Leitsatz b).
5. Wird die Mieterhöhung ...