MIETERHÖHUNG - Zur Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete

Leitsatz

Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. Mieterhöhungen nach §§ 558,559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Gibt der Vermieter in einem solchen Mieterhöhungsbegehren eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens, sondern zur Unbegründetheit des überhöhten Betrags.

Fakten:

Vereinbart waren eine Teilinklusivmiete und Vorauszahlungen für Nebenkosten für Heizung, Be- und Entwässerung sowie Antennenanlage. Den vom Vermieter verlangten "Wertverbesserungszuschlag" für durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen von monatlich 36,26 Euro bezahlte der Mieter ebenfalls. 2004 verlangte er die Zustimmung zur Erhöhung der "Netto-miete", zuzüglich der Kosten für Be- und Entwässerung, Heizkostenvorauszahlung, Wertverbesserung und Kabelgebühren auf einen monatlich erhöhten Gesamtbetrag. Dabei führte er aus, dass auf die Wohnung durchschnittliche Betriebskosten von 0,67 Euro pro qm entfielen. Die ortsübliche Netto-Vergleichsmiete gab der Vermieter mit 5,80 Euro pro qm an, dem trat der Mieter nicht entgegen, stimmte aber der Mieterhöhung nicht zu. Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der mit einem Mietspiegel begründete Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete beziehungsweise einer Teilinklusivmiete, ist anhand der zuletzt tatsächlich auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht anhand durchschnittlicher pauschaler Betriebskostenanteile, wie hier geschehen. Trotz der Angabe eines pauscha len Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen ist dieses formell wirksam. Auch hätte der Vermieter den "Wertverbesserungszuschlag" in die Ausgangsmiete einrechnen müssen. Eine wegen Modernisierung erfolgte Mieterhöhung wird - ebenso wie eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete - Bestandteil der Grundmiete, sodass die erhöhte Miete bei einer späteren Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete als Ausgangsmiete zugrunde zu legen ist. Auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten kommt es hier letztlich nicht an, da selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liegt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 10.10.2007, VIII ZR 331/06

Fazit:

Der BGH erklärt hier in Bezug auf die Anpassung der Teilinklusivmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete, dass der Vermieter im Zustimmungsverlangen die tatsächlich angefallenen Betriebskosten ausweisen muss, die Anpassung an die Vergleichsmiete sowie Modernisierungszuschläge sind der Grundmiete zuzurechnen. Dabei entscheidet der BGH, dass eine fehlerhafte Berechnung im Mieterhöhungsverlangen unschädlich ist, wenn der Vermieter mit seinem Erhöhungsverlangen unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt.