Leitsatz
Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht.
(amtlicher Leitsatz des BGH)
Normenkette
BGB §§ 558, 558b
Kommentar
Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine monatliche Miete von 500 EUR sowie eine Vorauszahlung für die Heizung von 130 EUR und für Wasser in Höhe von 35 EUR. Mit Schreiben vom 7.8.2007 hat der Vermieter den Mieter unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel aufgefordert, einer Mieterhöhung von 500 EUR auf 550 EUR mit Wirkung vom 1.11.2007 zuzustimmen. Der Mieter hat sich mit einer Mieterhöhung auf 530 EUR einverstanden erklärt.
Der Vermieter hat Klage erhoben, mit der er beantragt, den Mieter zu verurteilen, einer Mieterhöhung von 530 EUR auf 550 EUR zuzustimmen. Das Amtsgericht hat über die Höhe der ortsüblichen Miete ein Sachverständigengutachten eingeholt, in dem die ortsübliche Nettomiete mit 526 EUR festgestellt wird. Daraufhin hat der Vermieter mit Schriftsatz vom 23.7.2008 geltend gemacht, dass in der Miete (von 500 EUR) auch die Kosten für Versicherung und Grundsteuer in Höhe von anteilig 26,68 EUR enthalten sind. Der BGH hatte zu entscheiden, ob und gegebenenfalls wie das nachträgliche Vorbringen des Vermieters im Mieterhöhungsprozess zu berücksichtigen ist.
1 Anforderungen an das Erhöhungsverlangen bei Erhöhung einer Inklusiv- und Teilinklusivmiete (§ 558a BGB)
Von einer Inklusivmiete (oder Bruttomiete) spricht man, wenn durch den Mietpreis auch die Betriebskosten abgegolten werden. Eine Teilinklusivmiete liegt vor, wenn in der Miete ein Teil der Betriebskosten enthalten ist. Vorliegend hatten die Parteien eine Teilinklusivmiete vereinbart. Der Mieter hatte neben der Miete von 500 EUR zwar die Heiz- und Wasserkosten gesondert zu tragen. Alle anderen Betriebskosten – u. a. die Kosten für Versicherung und Grundsteuer – waren dagegen in der Miete enthalten.
Haben die Parteien eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete vereinbart, kann der Vermieter eine Mieterhöhung gleichwohl mit einem Mietspiegel begründen, in dem die Nettomieten ausgewiesen sind. Die ortsübliche Inklusiv- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter nachweisen, indem er entweder zu den Mietspiegelwerten bestimmte Betriebskostenanteile hinzurechnet oder indem er den Betriebskostenanteil aus der Inklusiv- oder Teilinklusivmiete herausrechnet. Dies ist heute allgemein anerkannt.
Auch der BGH folgt dieser Ansicht (BGH, Urteil v. 26.10.2005, VIII ZR 41/05, WuM 2006 S. 39; BGH, Versäumnisurteil v. 12.7.2006, VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006 S. 1599). Die Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten müssen bereits in der Mieterhöhungserklärung gemacht werden (§ 558a BGB); anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. So liegen die Dinge hier, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 7.8.2007 keine Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten enthielt.
Ist der Klage ein unwirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen, kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Von dieser Möglichkeit hat der Vermieter Gebrauch gemacht: In dem Schriftsatz vom 23.7.2008 ist ausgeführt, welche Betriebskostenanteile im Zustimmungsverfahren berücksichtigt werden sollen.
3 Besonderheiten im Fall einer vorangegangenen Teilzustimmung des Mieters
3.1 Jahressperrfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) gilt nicht
Eine Mieterhöhung kann "frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden" (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter hat der Mieterhöhung teilweise, nämlich in Höhe von 30 EUR, zugestimmt. Hierdurch wurde die Mietpreisvereinbarung abgeändert.
In der Literatur wird die Ansicht vertreten, dass dadurch auch die Jahressperrfrist ausgelöst wird (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, § 558b BGB Rdn. 167). Der BGH teilt diese Ansicht nicht: Die Sperrfrist gilt nur, wenn das Mieterhöhungsverlangen durch die Zustimmung des Mieters endgültig erledigt ist. Bei der Teilzustimmung und nachfolgender Erhöhungsklage tritt die Erledigung aber erst mit dem Abschluss des Rechtsstreits ein.
3.2 Wartefrist (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) gilt nicht
Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung setzt gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB weiter voraus, dass die Miete "seit 15 Monaten unverändert ist". Der BGH führt hierzu aus, dass die Grundsätze zur Jahressperrfrist auch für die Wartefrist gelten. Es gilt lediglich die weitere Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 3 Satz 2 BGB. Danach steht dem Mieter im Fall der Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens eine Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Nachbesserungserklärung zu.
Hier ist die Nachb...